PEL et CEL: savoir les utiliser au bon moment

Souples, rentables et peu contraignants, les plan et compte d'épargne logement sont destinés à encourager les épargnants à devenir propriétaires. Ces deux formules commencent par un phase d'épargne rémunérée et aboutissent à l'attribution d'un crédit immobilier à un taux avantageux et à une prime versée par l'état.

Placements sûrs et tranquilles les compte et plan d'épargne logement sont destinés à encourager ceux qui disposent d'une capacité d'épargne relativement modeste dans le cadre du CEL et plus importante pour le PEL, à s'engager dans la voie de l'investissement immobilier en toute sérénité. L'idée qui préside au fonctionnement de ces deux formules de financement est simple. En premier lieu, sous prétexte d'une rémunération quelque peu plus élevée que le taux d'inflation, elles obligent ceux qui auraient le projet d'acquérir un logement à accumuler une épargne au cours d'une période plus ou moins longue selon la formule retenue. Ensuite, pour finaliser l'opération, un prêt immobilier dont le montant varie selon la durée et l'importance de l'effort d'épargne est accordé à un taux d'intérêt sans concurrence (voir le rappel des taux pratiqués depuis 1986). Enfin, une prime de l'état, variable selon l'importance du crédit immobilier accordé est versée à celui qui emprunte dans le cadre desdites dispositions. Ce faisant, l'épargne accumulée, synonyme d'apport personnel, transforme ipso facto le futur candidat à l'investissement immobilier en un client apprécié auquel les banquiers n'hésitent pas à proposer des prêts complémentaires très compétitifs.

Le Compte d'Epargne Logement
A l'instar d'un compte bancaire, le CEL permet de retirer ou de déposer librement de l'argent auprès des Caisses d'épargne et des banques et organismes de crédit habilités par l'Etat. Il permet, après 18 mois d'épargne, d'obtenir un prêt destiné à financer une acquisition immobilière ou des travaux. Créé en 1965, le CEL a été mis en place pour encourager le financement de la construction, de l'acquisition, de l'extension ainsi que certaines dépenses de réparation et d'amélioration de la résidence principale. Par la suite, l'objet du PEL s'est étendu au financement des résidences secondaires et depuis 1993, au financement de la souscription de parts de SCPI spécialisées dans le logement.

Toute personne physique peut ouvrir un CEL. Toutefois, il ne peut être ouvert qu'un seul compte par personne, mais un cumul avec un plan d'épargne logement est possible à condition que les deux comptes soient ouverts dans le même établissement. Ajoutons que les personnes fiscalement domiciliées à l'étranger peuvent ouvrir un CEL, mais le prêt ne peut financer qu'un bien immobilier situé en France et dans les DOM.

Pour ouvrir un CEL, un dépôt initial de 300 € minimum doit être accompli. Par la suite, les versements ultérieurs doivent être au minimum de 75 €. Ouvert pour une durée minimale de 18 mois, il peut être déposé 15 300 € au maximum et ce plafond ne peut être dépassé, y compris par la capitalisation des intérêts. Des retraits peuvent être faits à vue à condition toutefois qu'ils ne fassent pas descendre le montant du compte à un niveau inférieur au montant du dépôt initial soit 300 €.

Pour mémoire, les CEL ont rapporté
- 2 % à compter du 1er juillet 2000,
- 1,5 % en 1999,
- 2 % en 1998.
- 2,25 % en 1994,
- 3,25% en 1986.

Après une période d'épargne minimale de 18 mois et à condition d'avoir acquis un montant minimum d'intérêts actuellement fixé à 75 € pour prétendre à un prêt d'accession à la propriété ou à la construction, 37 € pour les travaux de réparation ou d'amélioration ou 22,5 € pour les travaux d'économie d'énergie, un prêt maximum de 22 867 € est accordé en proportion des intérêts acquis pendant la période d'épargne. Ce prêt, accompagné de la prime maximale de 1 143 € versée par l'état est remboursable sur une période de 2 à 15 ans au taux de 3 % depuis le 1er août 1999. (Pour mémoire le taux de ce crédit était de 3,5 % en 1998, 3,75 % en 1994, 4,25 % entre 1986 et 1994).

UN CEL POUR FINANCER QUOI?
Le prêt obtenu au titre du CEL peut être utilisé pour construire ou acheter une résidence principale neuve ou ancienne. Le logement doit servir de résidence principale soit à l'emprunteur, soit à l'un de vos ascendants ou à l'un de vos descendants. Le logement peut aussi servir de résidence principale à un locataire ayant signé un contrat de location vide. Il peut également servir à financer une résidence secondaire, à condition que celle-ci soit neuve et qu'elle soit utilisée à titre personnel ou familial.

D'autre part, le prêt peut servir à acquérir un parking ou une place de stationnement située à proximité de la résidence principale lorsque celle-ci appartient à l'acquéreur ou au financement d'un terrain à construire si le prêt finance simultanément les dépenses de construction.

Enfin, le prêt peut être demandé pour financer des travaux dans une résidence principale ou secondaire. Ces travaux peuvent entraîner une modification de la surface habitable du logement par surélévation, extension, aménagement ou division du logement. Ils peuvent être destinés à équiper, moderniser, conserver, assainir ou améliorer le confort du logement à l'exclusion des travaux de menu entretien ou enfin viser des économies d'énergie. Le CEL est cumulable avec un prêt acquis au titre d'un PEL. En cas de cumul de prêt plan et de prêt compte détenu par le même titulaire, le montant maximum du prêt peut atteindre 92 000 €. Il peut être tenu compte des intérêts acquis sur les CEL des membres de la famille (conjoint, ascendants ou descendants du bénéficiaire ou de son conjoint) dès lors que les comptes sont ouverts depuis plus d'un an et que l'un d'entre eux soit ouvert depuis dix-huit mois au moins.

LE PLAN D'EPARGNE LOGEMENT
Moins souple mais plus rentableque le CEL, le plan d'épargne logement conjugue deux avantages décisifs.Pendant 4 ans, sous la forme d'une obligation d'épargner, c'est un placement qui offre un rendement de 3,84 % net d'impôt et une prime de l'Etat pouvant atteindre 1 525 €. D'autre part, au terme de la période d'épargne précitée, le PEL permet de bénéficier depuis juillet 2000, d'un prêt à 4,97 % qui rivalise largement avec n'importe quel prêt à taux fixe.

A QUI S'ADRESSE LE PEL?
Le PEL concerne tous ceux qui disposent d'une capacité d'épargne. Au terme d'une période minimale de 4 ans pendant laquelle l'épargne est bloquée, un prêt immobilier dont le montant varie en fonction de l'importance des intérêts acquis et de la durée de remboursement du prêt peut être accordé. Accessible à tous, le PEL débute par un versement initial minimum de 225 €. Il continue avec des versements périodiques d'au moins 540 € par an, soit 45 € minimum par mois. Depuis le juillet 2000, les dépôts plafonnés à 61 200 € sont rémunérés au taux de 4.5 %. Les intérêts sont exonérés d'impôt sur le revenu, y compris la prime d'épargne versée par l'Etat. Ils supportent toutefois la CSG et la CRDS.

UN PELPOUR ACHETER QUOI ?
Le PEL permet de faire construire ou d'acquérir une résidence principale, neuve ou ancienne, à usage personnel ou locatif, ou bien de faire construire ou d'acquérir une résidence secondaire neuve à usage personnel ou locatif. Le PEL permet aussi de réaliser des travaux (extension, aménagement, modernisation, économies d'énergie à l'exclusion de ceux concernant le menu entretien) dans la résidence principale ou secondaire. Cela dit, le plan d'épargne logement permet d'acheter un parking situé à proximité d'une résidence principale ainsi éventuellement qu'un terrain à construire à condition que le prêt finance simultanément les dépenses de construction. Enfin, ce prêt aidé peut servir à l'achat de parts de SCPI lorsque les immeubles acquis par la SCPI sont affectés pour 90 % au moins de leur superficie, à un usage d'habitation.

LE MONTANT DU PEL:
Le montant maximal du prêt alloué au titre du PEL est de 92 000 €. Toutefois, le montant du prêt dépend des intérêts acquis pendant la phase d'épargne et de la durée pendant laquelle vous envisagez de rembourser le prêt qui vous est consenti.

COMMENT GERER SON PEL?
La gestion du PEL suppose un minimum d'attention. En effet, tant que la prime maximale plafonnée à 1 525 € n'est pas atteinte, le PEL reste un produit performant par comparaison au taux actuel d'inflation. Dès que le plan a atteint son rendement optimal, c'est-à-dire lorsque les sommes épargnées ont généré 1 525 € de droit à prime, il est recommandé d'ouvrir un second plan d'épargne logement au nom de son conjoint ou de l'un de ses enfants. En effet, les membres d'une même famille peuvent se céder leurs droits à PEL et ainsi s'entraider pour devenir propriétaires à condition que les bénéficiaires de la cession des droits à PEL disposent eux-mêmes de droits à prêt issus de leur propre plan d'épargne.

Au bout de quatre ans d'épargne, et ce depuis juillet 2000, un prêt à 4,97 % dont le montant est calculé dans les conditions précitées peut être souscrit. Il n'y a toutefois aucune obligation à cet égard. Le plan peut être prorogé mais la durée totale d'épargne ne peut pas excéder dix ans, ce qui permet de continuer de bénéficier de la rémunération de l'épargne. Signalons enfin que lorsque les droits à PEL sont cédés, le montant de la prime est réduit de moitié.

Bon à savoir: mieux vaut, dans la mesure du possible, “placer” dès l'ouverture du plan une somme importante au titre de l'apport initial. Cette somme produit rapidement le maximum d'intérêts. Il est ainsi préférable de placer intégralement et immédiatement un apport de 15 000 €, plutôt que d'épargner 75 000 € et de verser ensuite 48 versements mensuels de 156 €. Dans le premier cas de figure, les droits à prêts générés sont supérieurs de plus de 30 % à ceux obtenus dans le deuxième.

Mais la médaille a son revers. Il n'est pas possible d'effectuer des retraits partiels d'un PEL, ni pendant, ni même après la période d'épargne de quatre ans. Lorsque le PEL est clôturé dans les deux ans à compter de sa date d'ouverture, les intérêts sont recalculés au taux du Compte Epargne Logement en vigueur. Si la clôture intervient entre deux et trois ans, les intérêts restent acquis mais la prime d'Etat et les droits à prêt sont perdus. Enfin, entre trois et quatre ans, les intérêts et les droits à prêt sont maintenus mais la prime d'Etat est diminuée de moitié.

Quoi qu'il en soit, ces deux formules d'épargne présentent un intérêt indéniable. Elles encouragent très sérieusement chacun d'entre nous à thésauriser ce fameux apport personnel qui rend chaque candidat emprunteur tellement appréciable aux yeux des banquiers. Lorsque les prêts obtenus au titre du PEL et du CEL ne permettent pas de boucler l'intégralité du financement nécessaire à l'acquisition d'un logement, la recherche d'un prêt complémentaire est alors grandement facilitée. Il reste alors à l'emprunteur à réussir à tirer le meilleur parti possible de l'excellente carte de visite que constitue l'épargne préalablement faite sur un PEL ou un CEL.

L'incidence de l'apport personnel sur le coût du crédit
Conséquence logique: lorsqu'il est pleinement rassuré par un candidat emprunteur qui dispose d'un apport personnel jugé suffisant, le banquier est enclin à lui accorder ses meilleurs taux. Il reste cependant à recommander la vigilance à l'emprunteur et à l'encourager à solliciter l'avis d'un autre établissement de crédit afin de comparer l'offre qui lui est faite. Ceci étant, la règle habituelle d'un endettement maximum de 30% des revenus mensuels s'applique. Cette part d'endettement, qui s'apprécie après déduction des charges de prêts immobiliers a été éprouvée par la pratique. Elle permet à l'acquéreur de capitaliser confortablement, sans être étranglé pour des remboursements trop élevés. Ce ratio permet de parer aux charges qui incombent spécifiquement aux propriétaires, notamment les impôts locaux (taxe d'habitation, taxe foncière) et les frais de fonctionnement (chauffage, entretien…) du logement. Rappelons que le plus souvent, par prudence, les prestations familiales ne sont pas être prises en compte dans les revenus pour calculer le seuil d'endettement. Celles-ci ne sont que provisoires, tandis que l'engagement vis-à-vis du banquier est certain pour une durée de 10, 15 ou 25 ans... En revanche, il peut être tenu compte des aides (APL) et des allocations au logement (AL) dont l'emprunteur est susceptible de bénéficier.

Plus l'apport personnel est substantiel, moins grand est le risque pour le banquier de ne pas récupérer sa mise en cas de catastrophe... Dans ce cas, c'est le juste retour des choses, le bon client bénéficie des meilleures conditions financières possibles et le taux proposé peut alors être inférieur de 0,50 % à 0,75 % ou plus. Mais inversement, si le banquier accepte un dossier risqué, ce qui est le cas lorsque le coût du remboursement des crédits dépasse 30 % des revenus de l'emprunteur, il fera alors payer son crédit bien plus chèrement.

Cela dit, en l'absence de compte ou de plan épargne logement ou même d'apport personnel, l'emprunt immobilier reste possible. Quitte à payer son crédit un peu plus cher, et à ne pas hésiter à mettre plus encore que dans le cas précédent les établissements prêteurs en concurrence et surtout, à condition de rassurer son banquier, devenir propriétaire n'est pas hors de propos, loin s'en faut. Des formules de financement qui autorisent un financement intégral allant jusqu'à inclure la prise en charge des frais de notaire existent. Ces opportunités correspondent généralement à des campagnes promotionnelles mises en place à l'occasion de lancements de certains programmes immobiliers et il arrive parfois que des candidats à l'acquisition tirent de très grands bénéfices de ces opérations (voir encadré ci-contre).

L'apport personnel pas toujours nécessaire?
Le fait de ne pas avoir épargné en prévision de l'acquisition d'un logement, n'est pas toujours synonyme d'impossibilité d'obtenir un prêt immobilier. Certaines sommes prêtéesà des conditions avantageuses sont assimilables à l'apport personnel. Mais attention cependant. Même si le banquier qualifielesdites sommes d'apport personnel, les mensualités de ces aides s'additionnent et doivent être remboursées. Il en est ainsi notamment des prêts accordés par une caisse de retraite ou une mutuelle, de ceux accordés aux fonctionnaires ou des prêts consentis par un membre de la famille...

Des formules de financement à plus de 100 % peuvent exister mais elles s'adressent aux emprunteurs fortunés qui ne risquent pas d'éprouver de difficultés du fait de ce type de montage financier. Le plus souvent, s'ils sont prêts à accorder 100 % du prêt, les établissements de crédit paraissent toujours exiger que l'emprunteur finance les frais de notaires qui sont relativement peu élevés dans le neuf, ainsi que ceux ayant trait aux garanties (hypothèque ou privilège de prêteur de denier). Dans d'autres cas plus particuliers, notamment pour les investisseurs qui empruntent pour acheter un logement destiné à la location, l'endettement peut faire partie d'une stratégie patrimoniale.
Dans de tels cas, les réductions d'impôts sont d'autant plus importantes que les intérêts d'emprunts sont élevés. Certains clients peuvent ainsi avoir intérêt à ne pas “investir” dans l'apport personnel, mais plutôt à conserver leurs placements tout en continuant de profiter de leur rémunération, tandis que la banque conserve les placements en gestion.

L'assurance loyer impayé en cas d'investissement immobilier
Lorsqu'un investisseur achète un logement destiné à la location, il peut avoir fiscalement intérêt à dépenser le moins possible au titre de l'apport personnel. Pour se rassurer lui-même et pour donner toute confiance au banquier, l'assurance loyer impayé permet de se prémunir du risque de cessation de paiement du loyer par un locataire de bonne ou de mauvaise foi. Cette assurance intervient en cas de déménagement du locataire à la cloche de bois en cas de détérioration du logement et/ou des meubles. Variable selon le coût, en général entre 1,75 et 3 % du loyer annuel brut et les modalités de rédaction du contrat, cette assurance prend le loyer en charge le temps nécessaire à la résolution du litige avec le locataire. Parfois même, ces contrats prévoient l'attribution d'indemnisations pouvant aller jusqu'à 4 mois de loyers en cas de détérioration mobilière et immobilière (la remise en état de l'appartement, les frais d'expert ainsi que ceux consécutifs à la procédure d'expulsion et jusqu'à 2 mois de loyers pour compenser le temps nécessaire aux travaux et la prise en charge des frais de la procédure judiciaire (avocat, huissier, ...).

La garantie de rachat
Certains promoteurs proposent de racheter, pendant une période pouvant aller jusqu'à 15 ans suivant l'acquisition, le logement de tout acquéreur. Cette garantie entre généralement en jeu lorsque surviennent des événements particuliers : mutation géographique professionnelle, diminution durable des ressources, chômage, divorce ou séparation de corps, décès, incapacité ou invalidité permanente. Les conditions de rachat sont variables. Elles vont de l'offre de prix égale au prix de vente initial diminuée des frais de remise en état et des frais liés au rachat et à la revente du bien sans être inférieure à 80% du prix de vente initial.

L'assurance revente
Certains assureurs peuvent proposer en général pendant 5 ans au maximum d'indemniser l'acquéreur d'un logement neuf en reversant la différence entre prix d'acquisition et prix de revente lorsque la vente est devenue nécessaire pour des raisons majeures semblables à celles évoquées dans le cadre de la garantie de rachat. Généralement le plafond de cette garantie est de 30 000 €.

Etienne Langevin