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CHOISIR UN REGIME FISCAL
Si vous redoutez de devenir bailleur parce que les contraintes de la location vide sont trop pesantes, optez pour le meublé.
Vous pourrez définir les clauses du contrat de location et profiterez du même coup d'un régime fiscal différent de celui des locations vides.
Des avantages fiscaux sont réservés aux propriétaires qui louent "vide" un logement neuf. Mais, la médaille a son revers. Pour en bénéficier, les bailleurs doivent signer un contrat de location contraignant.
La durée est de 3 ans minimum, le congé doit être donné dans des conditions et pour des motifs prévus par la loi et enfin, l'augmentation du loyer, une fois le contrat conclu, n'est plus soumis au libre jeux de l'offre et de la demande.
Pour éviter cela, sans pour autant renoncer à l'investissement locatif, vous pouvez définir vous-même les clauses du contrat de location.
Deux contraintes s'imposeront toutefois à vous. Il sera interdit d'insérer dans le contrat de location des dispositions contraires à l'ordre public et aux bonnes meurs et le logement devra contenir les meubles qui permettront au locataire d'habiter les lieux (lit, table, chaise.).
En conséquence de quoi, vous deviendrez loueur en meublé (professionnel ou non professionnel) et le régime fiscal applicable aux revenus de vos locations sera celui décrit ci-après en fonction de votre situation particulière.
QUI SONT LES LOUEURS EN MEUBLE PROFESSIONNELS ET NON PROFESSIONNELS ?
Ce sont les personnes qui donnent en location meublée soit des locaux spécialement destinés à la location soit une ou plusieurs pièces de leur habitation personnelle. Entrent dans cette catégorie les loueurs de chambres d'hôtes, de meublés de tourisme ou de gîtes ruraux (collectivités locales et agriculteurs).
Le plus souvent, les locations en meublé saisonnières sont considérées comme des locations non professionnelles parce que les loueurs ne sont pas inscrits au registre du commerce et des sociétés (RCS) ou parce que, bien qu'inscrits au registre du commerce, ils retirent de cette activité à la fois un montant de recettes inférieur ou égal à 150 000 F TTC et moins de 50 % de leur revenu global.
QUELS SONT LES IMPOTS A ACQUITTER ?
Vus serez imposé dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Il s'agit d'une activité commerciale soumise à taxe professionnelle, à la taxe foncière et à la taxe d'habitation si le propriétaire occupe le logement en dehors de la période de location.
En outre, depuis le 1er janvier 1999, les loueurs en meublé dont les revenus sont supérieurs à 12 000 F payent la contribution annuelle sur les revenus locatifs (2,5 % des loyers encaissés au cours de l'année civile) et la contribution additionnelle au taux de 2,5 % si l'immeuble est achevé depuis plus de 15 ans.
LA DETERMINATION DU BENEFICE IMPOSABLE
Le régime du forfait a disparu depuis le 1er janvier 1999 au profit d'un relèvement des limites du régime des microentreprises à 500 000 F HT. Reste donc :
4 Le régime des micro-entreprises
4 Le régime réèl d'imposition
4 Les impôts locaux, la taxe professionnelle
LE REGIME DES MICROENTREPRISES
Si vos recettes n'excèdent pas 500 000 F HT en 1999 (100 000 F avant) et si vous bénéficiez d'une exonération de TVA, vous relevez du régime des microentreprises où le bénéfice imposable est déterminé par application d'un abattement de 70 % sur les recettes.Dans ce cas, vous n'avez pas à remplir de déclaration spéciale et vous portez les recettes sur votre déclaration des revenus n° 2042. Cela dit, il est toujours possible d'opter pour le régime réel d'imposition.
LE REGIME REEL D'IMPOSITION
Le régime s'applique si le chiffre d'affaires réalisé est supérieur à 500 000 F HT et n'excède pas 5 000 000 F HT. Vous devez souscrire une déclaration spéciale de résultat n° 2031, accompagnée d'un bilan simplifié (sauf dispense), d'un compte de résultat simplifié de l'exercice qui se compose de deux rubriques (résultat comptable et résultat fiscal), d'un tableau des immobilisations, des amortissements et des éléments soumis au régime fiscal des plus-values et des moins-values, d'un relevé des provisions, des amortissements dérogatoires et des déficits reportables.
LES IMPÔTS LOCAUX
LA TAXE PROFESSIONNELLE
Les loueurs en meublé sont imposables à la taxe professionnelle. Toutefois, les personnes qui louent ponctuellement en meublé une partie de leur habitation personnelle en sont exonérées, lorsque la location ne présente aucun caractère périodique.
De même, celles qui louent ou sous-louent une ou plusieurs pièces de leur habitation principale sont exonérées lorsque les pièces louées constituent la résidence principale du locataire et que le prix demeure fixé dans des limites raisonnables.
Les loueurs de gîtes ruraux, les loueurs de meublés de tourisme ainsi que les personnes qui louent ou sous-louent tout ou partie de leur habitation personnelle sont exonérés de taxe professionnelle, sauf si les collectivités territoriales décident par délibération de rétablir la taxe professionnelle sur ces locaux.
LA TAXE D'HABITATION
Les personnes qui louent en meublé sont imposables à la taxe d'habitation sur ces locaux, lorsque ces derniers constituent leur habitation personnelle. Dans certains cas, les collectivités territoriales décident de rétablir la taxe professionnelle sur les locaux meublés, le loueur doit acquitter la taxe professionnelle et la taxe d'habitation. En revanche, la taxe d'habitation n'est pas due pour les locaux réservé exclusivement à la location en meublé.
LA TAXE FONCIERE SUR LES PROPRIETES BATIES ET LES TAXES ACCESSOIRES
Si vous êtes propriétaire ou usufruitier, vous serez imposé à la taxe foncière sur les propriétés bâties, pour les immeubles bâtis que vous possédez au 1er janvier de l'année d'imposition.
Les communes peuvent instituer une taxe pour financer l'enlèvement des ordures ménagères.
Elles peuvent également instituer une redevance pour les ordures ménagères calculée en fonction de l'importance du service rendu. Cette redevance se substitue alors à la taxe d'enlèvement des ordures ménagères.
L'EXONERATION DE TVA
Les locations occasionnelles, permanentes ou saisonnières de logements meublés à usage d'habitation sont exonérées de TVA. Toutefois, l'exonération ne s'applique pas lorsque l'exploitant offre, en plus des prestations parahôtelières (petit déjeuner, nettoyage quotidien des ocaux, fourniture du linge de maison, réception de la clientèle.) et qu'il est immatriculé au registre du commerce et des sociétés.
Sont exonérés les particuliers qui louent en meublé, de manière occasionnelle ou permanente, une résidence secondaire, un logement touristique ou une partie de leur résidence principale de même que les agriculteurs qui donnent en location des gîtes ruraux ou communaux.
Etienne LANGEVIN
DIFFÉRENCE LOUEUR PROFESSIONNEL / LOUEUR NON-PROFESSIONNEL
| Montant des recettes de la location en meublé |
Le loueur est inscrit au RCS |
Le loueur n'est pas
inscrit au RCS |
Recettes inférieures ou égales à 150 000 F
et revenus des meublés inférieurs autres revenus |
Non professionnel |
Non professionnel |
| Recettes inférieures ou égales à 150 000 F et revenus des meublés inférieurs autres revenus |
Professionnel |
Non professionnel |
Recettes supérieures
à 150 000 F |
Professionnel |
Non professionnel |
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CONDITIONS PARTICULIERES POUR LES AGRICULTEURS
L'activité agricole obéit aux dispositions fiscales des bénéfices agricoles. La location en meublé relève des règles applicables aux bénéfices industriels et commerciaux. L'agriculteur doit donc établir deux comptabilités et souscrire deux déclarations. |
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