L'apport personnel, c'est la somme disponible qu'un candidat emprunteur peut investir dans un projet immobilier. Cet apport est essentiel car le risque du banquier est inversement proportionnel au montant de cette somme. Plus l'apport est important, moins grand est le risque pour le banquier de ne pas récupérer sa mise en cas de catastrophe... Dans ce cas, c'est le juste retour des choses, le bon client bénéficie des meilleurs conditions financières possibles. Mais inversement, si le banquier accepte un dossier risqué, il le fera alors payer plus ou moins chèrement... Le taux proposé peut alors être supérieur de 0,50 % à 0,75 % ou plus.

Il est généralement admis que les meilleurs conditions de taux sont accordées à l'emprunteur capable d'investir 30 % au minimum du coût de l'opération ! Toutefois, ce seuil est très variable et il dépend largement du type d'investissement projeté. Pour atteindre le seuil précité de 30 %, toutes les sommes sont bonnes à prendre. Il y a celles que vous trouverez sur les livrets d'épargne, sur les plans d'épargne logement et celles qui résultent de la liquidation des actions ou des obligations, des SICAV et autres fonds de placement... Dans la mesure du possible, vous pouvez également profiter des sommes acquises au titre de la participation aux bénéfices des entreprises.

Bonne nouvelle : certaines sommes "empruntables" à des conditions avantageuses sont assimilables à l'apport personnel. Mais attention cependant... Les mensualités de ces prêts s'additionnent et entrent en ligne de compte pour le calcul du taux d'endettement global de 30 % au delà duquel un prêt est rarement accordé... Tel est le cas des sommes obtenues au titre des prêts épargne logement et des prêts 1 % logement dans les entreprises de plus de 10 salariés. Rappelons que le montant maximal du prêt 1 % est de 110 000 F en Ile-de-France, 90 000 F pour les autres régions, 70 000 F en zone rurale. Un complément de prêt (de 10 000 à 30 000 F) peut vous être alloué si vous achetez ou construisez un logement neuf et que vous devenez propriétaire pour la première fois ou si vous avez au moins trois personnes à charge ou enfin si vous changez de résidence principale pour mobilité professionnelle.

Le taux d'intérêt fixé par l'organisme collecteur ou par l'employeur varie de 1 à 4 %. Mais il en est de même pour prêts accordés par une caisse de retraite ou une mutuelle, prêts accordés aux fonctionnaires, des prêts consentis par un membre de la famille.

La ville de Paris double le montant du prêt à 0%. Les bénéficiaires sont les ménages installés à Paris depuis au moins 3 ans satisfaisant aux conditions d'octroi du prêt 0%. Le cumul des deux prêts ne peut excéder 40% du coût de l'opération. S'adresser au Conseil Régional d'île de France ou aux établissements qui signent une convention avec le Crédit Foncier de France.

Sont concernées les opérations dont le coût est plafonné en neuf et en ancien avec travaux : 660 000F à 1 188 000F . Pour en bénéficier, il faut résider ou travailler en Seine et Marne depuis 2 ans au moins. Le taux est de 2,5% et le montant des prêts va de 29 000F à 54 000F sur une durée de 5 à 10 ans. S'adresser à la Caisse Départementale d'Aide au Logement 12, rue des St Pères à Melun Tél. 01 64 14 73 90

Les propriétaires occupants dont le revenu net imposable (N - 2) est inférieur à 70% des plafonds PAP peuvent bénéficier d'une prime plafonnée à 8 000F si le RNI est supérieur à 50% des plafonds PAP et à si le RNI inférieur à 50% des plafonds PAP. A demander au PACT-ARIM 5 bis, rue Martel - 75010 PARIS Tél. 01 45 23 15 24

Pour toute information, vous pouvez, outre votre banque, vous adresser à l'Institut national de la consommation (INC) 80, rue Lecourbe, 75015 Paris, à la direction départementale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DDCCRF), au centre technique régional de la consommation (CTRC).

Compte tenu de la bonne croissance de la bonne tenue du marché immobilier et des incitations fiscales, l'apport personnel n'est parfois plus nécessaire. Toutefois, les banques semblent toujours exiger que l'emprunteur finance les frais de notaires qui sont relativement peu élevé dans le neuf, ainsi que ceux ayant trait aux garanties. Cela dit, un tel sort est réservé à certains investisseurs. Ainsi, si vous empruntez pour acheter un logement destiné à la location, vous souhaiterez probablement bénéficier des réductions d'impôts prévues dans le cadre des dispositions BESSON ou PONS qui sont généralement liés à un financement à 100 % du projet (déductibilité des intérêts d'emprunt). Vous aurez intérêt à conserver vos placements actuels, la banque conservant le bénéfice de vos placements tandis que vous continuerez à profiter de leur rémunération.