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LES DIFFERENTS TYPES DE PRETS
Vous avez décidé d'acheter un appartement ou de faire construire une maison !
Dans 10 à 15 ans, vous récupérerez les sommes " épargnées " chaque mois au titre du remboursement de votre emprunt sous la forme d'un logement. Autant le faire dans les meilleures conditions de confort et de coût !
L'envie de capitaliser la dépense que vous consacrez tous les mois à votre logement vous a certainement effleuré. Soit parce que vous envisagez de réinvestir dans un logement plus confortable ou encore, parce que vous voulez transmettre un bien immobilier à vos héritiers. D'ailleurs, les banques sont les premières à vous encourager à réaliser vos objectifs. Elles multiplient les offres et les formules de prêts. Mais attention, à supposer que vous remplissiez leurs conditions d'apport et de revenus, les propositions ne sont pas toutes susceptibles de vous convenir.
COMBIEN POUVEZ VOUS EMPRUNTER ?
Avant d'emprunter, faites le compte des sommes que vous consacrerez à votre investissement et surtout, croyez à la sacro-sainte règle de l'endettement maximum de 30% de vos revenus mensuels. Ce ratio, qui s'apprécie après déduction des charges de prêts immobiliers a été éprouvée par la pratique.
Il vous permettra de capitaliser confortablement, sans être étranglé pour des remboursements trop élevés. Prenez garde en effet aux charges nouvelles qui vous incomberont en qualité de propriétaire, notamment les impôts locaux (taxe d'habitation, taxe foncière) et les frais de fonctionnement (chauffage, entretien.) du logement. La prudence recommande d'éviter de d'ajouter les prestations familiales à vos revenus.
Elles ne sont que provisoires tandis que votre engagement lui est certain pour une durée de 10 à 15 ans... En revanche, il peut être tenu compte du montant de l'aide personnalisée au logement (APL) et de l'allocation au logement (AL) dont vous êtes susceptible de bénéficier.
L'APPORT PERSONNEL
Les offres de financement à 100 % ou à 110 % refleurissent ce qui laisse penser que l'apport personnel n'est pas indispensable. Vous pouvez bien entendu vous laisser tenter, mais à condition de respecter la règle d'endettement ci-dessus. Cela dit, vos chances d'obtenir un meilleur taux seront plus grandes si vous disposez d'un apport personnel. 20 % du financement total du logement paraissant constituer une bonne base de départ.
Mais quoiqu'il en soit, si vous contractez un prêt réglementé on exigera de vous au minimum un apport de 10 %. L'apport peut être constitué de votre épargne personnelle, de vos placements sur livrets d'épargne logement et ou livret d'épargne populaire, des actions, SICAV, parts de SCPI (société civile de placement immobilier), des héritages, dons familiaux et l'épargne acquise au titre de la participation dans l'entreprise. Entrent également en ligne de compte au titre de l'apport personnel, les prêts épargne logement, les prêts 1 % logement, les prêts des caisses de retraite, ceux accordés aux fonctionnaires ou consentis par un membre de votre famille ainsi que les prêts des collectivités locales.
EMPRUNTER A TAUX FIXE OU A TAUX VARIABLE ?
Avec un taux fixe, - les offres hors assurance des banques sont actuellement comprises entre 5,80% et 6,80% - les mensualités et le coût final de l'opération sont connus dès la signature du contrat. Par exemple, si vous empruntez 700 000 F à 6,29 % sur 15 ans, il vous en coûtera 6 089 F tous les mois. Au bout du compte, vous verserez 350 551 F d'intérêts à votre banquier. Avec un taux variable, votre démarche est différente. Vous pariez sur l'avenir et sur la baisse des taux d'intérêts, car votre emprunt est indexé sur un indice de référence (en règle générale TIOP à trois mois ou un an, ou l'EURIBOR) dont personne ne peut prédire les variations.
Votre seule certitude est de faire une opération plus rentable au départ. Aujourd'hui, certains établissement proposent un taux de 3,90 % la première année. Par rapport à la situation précédente, vous ferez certainement une économie la première année. Mais la certitude s'arrête là. Selon les modalités définies dans votre contrat de prêt, le taux de votre crédit évoluera en fonction du marché financier, ce qui entraînera une hausse ou une baisse de vos mensualités. Impossible donc de prédire le coût final de l'opération et de garantir que cette seconde formule est plus intéressante que la première.
Comment choisir ? En période de hausse des taux d'intérêts, le taux fixe est recommandé. En empruntant maintenant, votre crédit est moins cher que celui que vous obtiendrez si vous différez votre décision. En effet, les banques adaptent leurs offres aux conditions du marché financier. S'il est à la hausse, - et sauf le cas des prêts aidés -, il est très improbable que vous trouviez une offre dont le taux ne le serait pas également. En revanche, si les taux baissent, ce qui a été le cas au cours des années écoulées, vous risquez de rembourser au prix fort. Et cela risque de vous conduire à essayer de négocier une baisse (aléatoire) de votre taux avec votre banquier. Dans un tel cas, le crédit à taux variable est la seule solution pour éviter cette confrontation.
LE PRET REVISABLE PLAFONNE OU CAPE
Pour bénéficier d'une possibilité de baisse de vos mensualités de remboursement tout en limitant les risques de hausse, vous pouvez opter pour un prêt variable plafonné. Ces prêts sont légèrement plus cher au départ que les prêts simplement variables, les taux hors assurance, étant compris entre 5,15% et 6,30%. Ces prêts garantissent, dès la souscription que la variation du taux d'intérêt est plafonnée à la hausse et à la baisse et donc que vos remboursements ne dépasseront pas des limites prédéfinis. La seule question est alors de savoir si un tel emprunt se justifie compte tenu du faible écart existant avec les prêts à taux fixes...
Etienne LANGEVIN
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