Lors de la mise en place de votre prêt les banques demandent des garanties sur le bien financé. En cas de problèmes, elles pourront obtenir la revente du bien en leur faveur, pour rembourser les sommes restants dues.

Le choix du mode de garantie est important pour vous, à la fois sur le plan financier (au total pour 500.000 francs de prêt, une caution vous coûtera environ 5.000 francs de moins qu'une hypothèque) et sur le plan pratique puisque votre changement de logement pourra s'en trouvera moins facilité.

Si vous pouvez profiter d'une société de caution " professionnelle " en raison de votre profession, profitez-en cela réduira considérablement le coût de la garantie.

II - Les trois choix possibles :
Pour garantir le prêt trois choix sont possibles :
l'hypothèque, son coût est de 2 % environ du bien à la mise en place du prêt. Il ne faut pas oublier d'ajouter les frais de main levée de cette hypothéque. Rappelons que la mainlevée correspond à la fin de l'hypothèque, (le bénéficiaire de l'hypothèque accepte de ne plus en être bénéficiaire), ainsi ces frais seront dus lorsque le prêt est remboursé ou transféré vers un autre bien. Ces frais sont élevés puisqu'ils se montent à environ 2.700 francs pour un prêt de 200.000 francs, 4.000 francs pour un prêt de 500.000 francs, et 6.500 francs pour un prêt de 1 Million de francs. Compte tenu du caractère obligatoire de la mainlevée, certains spécialistes considèrent que dans le calcul des frais d'hypothèques il faut additionner immédiatement la mise en place et la mainlevée.

le privilège de prêteur de denier (PPD) est moins coûteux que l'hypothèque pour les prêts d'un montant de 500.000 Francs ou plus car il évite les frais de publicité foncière (0,615 % du montant emprunté). En cas de problème financier, son fonctionnement sera identique à celui de l'hypothèque (saisie et vente du bien par voie judiciaire). Les frais de mainlevée seront également dus en cas d'arrêt de l'hypothèque (remboursement du prêt ou transfert sur un autre bien). Par ailleurs, le PPD ne peut s'appliquer qu'aux biens existants, il ne peut donc pas être utilisé pour les ventes sur plan (Vente en l'Etat Futur d'Achèvement) ou pour la construction d'une maison individuelle.

la caution d'un tiers ou d'un établissement spécialisé. Cette caution peut provenir :
a) d'un tiers personne physique (parents, conjoint…),
b) d'une caution " professionnelle", à titre gratuit ou pour un montant extrêmement faible (mutuelle). C'est notamment le cas pour des fonctionnaires : Education nationale, Trésor, PTT, Énergie atomique, Police, Justice….
c) d'une société spécialisée : Le crédit logement, la Socami pour la Banque Bred (groupe banques populaires), la Camca pour le Crédit Agricole. Le crédit logement, par exemple, a pour vocation de mutualiser les risques et le principe de la caution émise par le Crédit Logement repose sur deux points : le coût de la caution est dégressif en fonction du capital emprunté (6.000 Francs pour un capital de 200.000 francs, 10.100 Francs pour un capital de 500.000 francs, 17.000 francs pour un capital de 1.000.000 francs), le montant demandé sera en partie restitué à la fin du prêt. La prime versée se répartit entre une rémunération acquise au Crédit Logement, et une contribution au Fonds Mutuel de Garantie (FMG) qui donnera lieu à une restitution. Le calcul du taux de " restitution " se fait en fonction du montant de mauvais crédit observé, en comparant le montant des pertes sur les prêts accordés à la même date que votre prêt et le montant total prêté. Ainsi pour les crédits qui arrivent à échéance actuellement le taux de restitution est d'environ 80%.

A la différence de l'hypothèque, la caution présente l'avantage de ne pas nécessiter de mainlevée puisqu'il s'agit d'un contrat sous sein privé qui n'a pas de formalisme juridique particulier. Cet avantage est particulièrement important en cas de changement de logement.

On note que le Crédit Logement est un organisme commun entre toutes les grandes banques, qui participent à son capital (Société Générale, Crédit Lyonnais, BNP 16,5 % chacune, Crédit Mutuel-CIC (9,5%), Le Crédit Foncier (6,99 %), La Poste (6 %), La Caisse des Dépôts (5%), à ce titre les conditions sont les mêmes entre ces différents établissements, et les règles d'acceptation des dossiers également.

En cas de problème financier, le Crédit Logement aura recourt aux mêmes mécanismes juridiques qu'une caution afin d'obtenir la saisie puis la vente du bien.

Le tableau suivant vous permet de comparer les coûts des diverses garanties généralement prises par le prêteur. les "sûretés réelles " (Privilège de Prêteur de Deniers et Hypothèque) font l'objet d'un acte authentique devant Notaire.

Les sociétés de caution spécialisées sont nombreuses, notre exemple se contente de mettre en comparaison les 2 principales.

TABLEAU COMPARATIF
Montant du prêt
PPD (1)
Hypothèque
Frais de mainlevée (2)
Caution Crédit logement (3)
Dont fond de garantie remboursable
Dont fond de commission non rembourseable
Caution Saccef (4)

250 000F
5 500F 7800F
2 900F
6 700F
5 450F
1 250F
4 750F

500 000F 7 400F 11 500F
4 000F
10 000F
7 500F
2 500F
8 000F

750 000F 9 300F 15 000F
5 100F
13 500F
10 500F
3 000F
11 200F

1 000 000 11 000F 18 800F
6 200F
17 000F 14 000F 3 000F 13 500F

(1) Voir plus haut les restrictions appliquées à ce type de garantie.
(2) Les frais de mainlevée sont consécutifs à la "levée " de la garantie en cas de revente par exemple, ils ne concernent que les sûretés réelles.
(3) Qui se décompose en 0,50% de commission de caution non remboursable (plafonnée à 3.000 Francs) et le solde affecté au fond mutuel de garantie qui est partiellement restituable (environ 75 %) à l'échéance du prêt.
(4) Non restituable.

III - Conclusion :
Il est naturel que vous soyez démunis lorsque l'on aborde le domaine des garanties puisqu'il s'agit d'un domaine juridique difficile à appréhender pour un néophyte.

En réalité, il semble bien que le mécanisme de caution soit plus avantageux aussi bien pour sa souplesse que pour son coût. C'est donc un élément à prendre en compte dans le choix de votre banque et de votre financement.

Vous devez étudier cet aspect précisément avec votre banquier pour analyser les conditions précises qu'il vous propose et pouvoir choisir en toute connaissance de cause

ANIL :
SE PORTER CAUTION D'UN EMPRUNTEUR, UN RISQUE A MESURER
Un membre de votre famille ou un ami qui emprunte pour acheter un logement vous demande votre caution personnelle pour garantir le remboursement de son emprunt à la banque.

En vous portant caution, vous vous engagez à payer à la place de la personne que vous cautionnez, si elle ne peut faire face elle-même au paiement de sa dette.

Il ne s'agit pas d'un simple engagement moral, mais d'un acte qui peut être lourd de conséquences pour votre situation personnelle et celle de vos héritiers : ne vous engagez pas à la légère.

VOTRE ENGAGEMENT NE SERA VALABLE QUE SI L'ACTE DE CAUTION RESPECTE CERTAINES FORMES
L'acte de caution comporte certains termes qu'il vous faut identifier : vous êtes la " caution " : la personne pour laquelle vous vous portez caution est le " débiteur " ; l'établissement prêteur est le " créancier ".

Le Code de la consommation (articles L. 313-7 à L. 313-10 et L. 341-1) réglemente les actes de caution.

L'engagement de caution doit être écrit.

Dans la pratique, l'acte de caution est souvent établi " sous seing privé ", c'est-à-dire signé directement entre l'établissement prêteur et celui qui apporte sa caution. Votre caution peut figurer sur l'acte principal, c'est-à-dire le contrat de prêt ou en annexe, plutôt que par acte séparé : ainsi, vous aurez une meilleure connaissance des obligations de la personne que vous cautionnez.

L'acte de caution peut aussi être établi par un notaire, sous sa responsabilité : c'est alors un acte authentique ; son contenu n'est pas réglementé comme les actes " sous seing privé ". Le notaire vous informe et vous conseille sur l'engagement que vous allez prendre. Dans tous les cas, demandez et conservez un exemplaire de l'acte de caution que vous avez signé. Que doit contenir l'acte de caution ? L'acte de caution sous seing privé comprend obligatoirement, suivie de votre signature, une mention écrite de votre main indiquant :

La durée de la caution, c'est-à-dire le délai pendant lequel vous vous engagez. Vous ne pourrez pas dénoncer la caution avant le terme prévu. Si l'acte de caution ne comporte pas de durée précise, vous pouvez à tout moment retirer votre caution, en adressant une lettre recommandée avec accusé de réception au créancier : vous ne serez alors engagé que pour les sommes dues avant la dénonciation.

La somme en chiffres et en lettres que vous vous engagez à cautionner ; en cas de contradiction entre les deux, c'est la somme en lettres qui sera retenue. Vous n'êtes pas obligé de vous engager à couvrir la totalité de la dette ; vous pouvez choisir d'indiquer une somme maximale au-delà de laquelle vous ne cautionnerez pas : même si la dette est supérieure, il ne pourra vous être réclamé un montant plus élevé.

La mention manuscrite doit reproduire la formule prévue par le Code de la consommation (article L. 313-7) :
" en me portant caution de X... dans la limite de la somme de X... couvrant le paiement du principal, des intérêts et le cas échéant, des pénalités ou intérêts de retard et pour la durée de ..., je m'engage à rembourser au prêteur les sommes dues sur mes revenus et mes biens si X... n'y satisfait pas lui-même ".

Afin que vous soyez clairement informé de l'étendue de votre engagement, l'établissement prêteur est tenu de vous adresser en tant que caution déclarée, un exemplaire de l'offre de prêt qui doit préciser, notamment, la nature du prêt consenti à la personne que vous cautionnez, son coût total : montant, taux, durée.

La nature de la caution
Lorsque vous cautionnez solidairement un emprunt immobilier, une mention manuscrite expresse et spéciale doit préciser que vous vous engagez à rembourser le créancier sans pouvoir exiger qu'il poursuive préalablement le débiteur.

La formule à faire figurer est prévue par le Code de la consommation (article L. 313-8) :
" en renonçant au bénéfice de discussion défini à l'article 2021 du Code Civil et en m'obligeant solidairement avec X... je m'engage à rembourser le créancier sans pouvoir exiger qu'il poursuive préalablement X... ".

Un engagement de caution qui est manifestement disproportionné à vos revenus lors de la signature du contrat, ne sera pas valable, sauf si vos biens sont suffisants au moment où la caution est mise en oeuvre : dans le cas contraire, la banque ne pourra s'en prévaloir.

LA PERSONNE QUE VOUS AVEZ CAUTIONNEE NE REMBOURSE PAS SA DETTE
L'établissement de crédit qui a consenti le prêt doit vous informer dès le premier retard de paiement non régularisé par l'emprunteur dans le délai d'un mois suivant la date de son exigibilité (Code de la Consommation : article L. 341-1). et au premier retard de paiement caractérisé en général trois mois de retard de paiement pour une échéance mensuelle (Code de la Consommation : article L. 313-9). Dans le cas contraire, vous ne serez pas tenu de payer les pénalités ou intérêts de retard échus entre la date de ces premiers incidents et celle à laquelle vous avez été informé.

Vous êtes caution simple :
le bénéfice de discussion vous permet de demander au créancier de poursuivre directement sur ses biens, la personne que vous avez cautionnée. Vous ne serez alors tenu de payer que si le débiteur est insolvable ou si les poursuites contre lui échouent. En revanche, si l'acte de caution comporte une clause par laquelle vous renoncez au bénéfice de discussion, l'établissement prêteur pourra s'adresser à vous, avant même d'avoir effectué des poursuites contre l'emprunteur que vous cautionnez.

S'il y a plusieurs cautions (renseignez-vous auprès du créancier) : vous ne serez poursuivi que pour une part de la dette et le montant total sera réparti entre les différentes cautions, à moins que vous n'ayez renoncé au bénéfice de division. Vous êtes caution solidaire :
Vous êtes engagé, au même titre que la personne que vous cautionnez ; le créancier peut, à son choix, s'adresser à l'un ou à l'autre.
Vous pouvez être poursuivi pour toute la dette dont le débiteur est redevable, dans la limite des sommes pour lesquelles vous vous êtes engagé.

S'il y a plusieurs cautions, chaque caution peut être poursuivie pour l'ensemble de la dette, ou seulement la plus solvable, au choix du créancier. Vous bénéficiez ensuite d'une action directe contre le débiteur. Vous pouvez le poursuivre par tous les moyens légaux, vous disposez des mêmes droits à son encontre que le créancier initial.

QUELS SONT LES BIENS CONCERNES PAR L'ACTE DE CAUTION ?
La caution que vous avez donnée, engage tous vos biens personnels, vos revenus, salaires ou pensions, ainsi que votre logement s'il vous appartient.

Si la personne cautionnée ne rembourse pas son emprunt, votre logement pourra être mis en vente à l'initiative du créancier et vous pourriez être privé de la majeure partie de vos ressources (sauf un minimum égal au revenu minimum d'insertion).

Mesurez donc bien les conséquences financières de votre engagement par rapport à votre patrimoine et à vos héritiers.

Si vous êtes marié sans contrat, sous le régime légal, le créancier exigera probablement que votre conjoint donne son consentement exprès à l'acte de caution : dans ce cas, vos biens personnels et les biens communs du ménage, notamment le logement de la famille, s'il dépend de la communauté, sont engagés. Les biens personnels de votre conjoint seront en principe épargnés : par sécurité, il est conseillé de le préciser.

Si votre conjoint ne donne pas son accord exprès, seuls vos biens personnels et vos revenus sont engagés. Vous avez donné une caution hypothécaire Vous ne pourrez pas être poursuivi sur tous vos biens : seul l'immeuble hypothéqué pourra être saisi par le créancier. Vous avez donné une caution personnelle et hypothécaire Vous êtes engagé, pour toute la dette, non seulement à titre personnel sur tout votre patrimoine, mais aussi sur le bien que vous aurez hypothéqué.

En cas de caution hypothécaire - qu'elle soit solidaire ou non -, l'acte de caution est obligatoirement établi par un notaire, qui vous conseillera.

Vous ne pouvez faire face à votre engagement de caution : vous pouvez, sous certaines conditions, saisir la commission départementale d'examen des situations de surendettement. Si le débiteur pour lequel vous vous êtes porté caution dépose lui-même un dossier à cette commission, votre cautionnement doit être déclaré à la commission par le créancier qui doit indiquer si votre caution a été engagée. La commission qui constate votre cautionnement doit vous informer de l'ouverture de cette procédure et vous pourrez lui faire connaître vos observations.

LA FIN DE LA CAUTION
L'engagement de la caution prend fin en principe :
au terme prévu dans l'acte de caution
au remboursement total de la dette par le débiteur principal
au décès du débiteur garanti, si le contrat principal disparaît avec lui
à votre décès, si l'acte le prévoit ; dans le cas contraire, vos héritiers sont en principe tenus de payer.

Sachez que si vous choisissez de ne pas prendre le risque d'être caution pour un emprunteur, fut-il un membre de votre famille ou un ami, celui-ci peut s'adresser à un organisme spécialisé dans la caution financière ou mutuelle.

La Caution
Un pari Risqué
Se porter caution pour un parent, un ami, une relation qui ne l'a pas fait ou qui n'a pas été sollicité pour le faire?

Cet engagement, basé essentiellement sur l'affectivité, semble anodin au départ - "Tu n'as qu'à passer à la banque avec moi, c'est juste une formalité pour obtenir mon prêt" - peut être grave de conséquence pour celui qui s'y soumet en cas de défaillance de l'emprunteur. Les livres des banques sont remplis de ces "victimes" qui, n'ayant pas mesuré la responsabilité prise, se retrouvent mises en demeure de solder sur leurs propres deniers la dette de celui qui est incapable de faire face à ses échéances

. En effet, accepter de se porter caution, c'est prendre en charge la totalité du passif sans contreparie.

Depuis 1989, le législateur a tenté d'apporter un certain nombre d'aménagements en forme de mises en gardes pour éviter que la caution ne soit acceptée à la légère. La simple signature, si facile à accorder, a été remplacée pour les crédits immobiliers et à la consommation par une page d'écriture à répéter trois fois sur chacune des pages du contrat, ce qui permet au garant de prendre conscience de la valeur de son engagement. De plus, les banques ont l'obligation de vérifier la solvabilité de la caution en s'assurant que ses revenus lui permettront, le cas échéant, de faire face à ses engagements de substitution à autrui sans nuire aux siens propres.

Il existe 4 formes de caution :
Personnelle : le garant s'engage à pallier la défaillance de l'emprunteur sur tous ses biens immobiliers et mobiliers.
Simple : le créancier met en demeure la caution de poursuivre l'emprunteur en demandant notamment la vente de ses biens. Mais si le débiteur est insolvable ou a disparu, le garant paye.
Hhypothécaire : il s'agit en général de l'exercice du droit d'hypothèque pris par le prêteur sur le bien acheté par l'emprunteur et qui peut être saisi et vendu en cas de défaillance.
Solidaire : la plus périlleuse. Le garant est directement engagé au même titre que l'emprunteur. Quel que soit le motif du non remboursement, la caution solidaire est sollicitée. S'il y a plusieurs cautions solidaires et si certaines d'entre elle décèdent ou font défaut, les cautions restantes se partagent l'ensemble de la dette. En conclusion, la caution reste un pari à haut risque qui n'offre comme seule issue pour le garant que l'espoir de ne pas y laisser de plumes.

http://www.logement.equipement.gouv.fr/

Les obligations de la caution dans un emprunt immobilier

La personne qui se porte caution engage ses biens personnels, ses revenus, salaires, ou pensions ainsi que son logement si elle en est propriétaire; elle pourrait être privée de la majeure partie de ses ressources sauf un minimum égal au revenu minimum d'insertion.

Si la personne cautionnée ne rembourse pas son emprunt, le logement de la caution pourra être mis en vente à l'initiative du créancier.

Un engagement manifestement disproportionné aux revenus de la caution lors de la signature du contrat ne sera pas valable sauf si les biens de la caution sont suffisants au moment où la caution est mise en oeuvre.

Dans le cas contraire, la banque ne pourra s'en prévaloir.

Si la caution est mariée sans contrat, sous le régime légal, le créancier exige fréquemment que le conjoint de la caution donne son consentement exprès à l'acte de caution : dans ce cas, les biens personnels et les biens communs du ménage, notamment le logement de la famille, s'il dépend de la communauté, sont engagés.

Les biens personnels du conjoint de la caution seront en principe épargnés : par sécurité il est conseillé de le préciser.
Si le conjoint de la caution ne donne pas son accord exprès, seuls les biens personnels de celle-ci et ses revenus sont engagés.

Si la caution est hypothécaire : seul l'immeuble hypothéqué pourra être saisi par le créancier.
Si la caution est personnelle et hypothécaire, elle est engagée, pour toute la dette, non seulement à titre personnel sur tout son patrimoine, mais aussi sur le bien hypothéqué.

L'établissement de crédit qui a consenti le prêt doit informer la caution:
- dès le premier retard de paiement non régularisé par l'emprunteur dans le délai d'un mois suivant la date de son exigibilité (code de la consommation, art.L.341.1),
- et au premier retard de paiement caractérisé, en général 3 mois de retard de paiement pour une échéance mensuelle ( code de la consommation art.313-9). Dans le cas contraire, la caution ne sera pas tenue de payer les pénalités ou intérêts de retard échus entre la date de ces premiers incidents et celle à laquelle elle a été informée (loi du 13.7.79 art. 9-3). Dans la pratique la caution peut être simple ou solidaire.