Reprise significative de l'immobilier, taux d'intérêt des crédits historiquement bas, interrogations sur l'avenir des retraites… Plus que jamais, l'investissement dans la pierre apparaît comme une opportunité idéale de placement !

En 1996, avec l'amortissement Périssol, le gouvernement a utilisé l'arme fiscale pour stimuler l'immobilier. L'objectif de relance ayant été atteint, ce dispositif a été remplacé le 1er septembre 1999 par l'amortissement BESSON. Si ces nouvelles dispositions paraissent moins attrayantes (fiscalement), elles n'en constituent pas moins une intéressante opportunité.

L'amortissement PERISSOL a pris fin en août 1999. Il a permis et permet toujours aux heureux contribuables qui ont investi dans le neuf, entre le 1er janvier 1996 et le 31 août 1999, de déduire de leurs revenus fonciers un amortissement égal à 80 % du prix d'acquisition à raison, les quatre premières années de 10 % du prix d'achat et de 2 % les vingt années suivantes. Corrélativement, le taux de la déduction forfaitaire applicable au montant annuel des loyers a été fixé à 6 % au lieu de 14 % tandis que les dépenses (ultérieures) d'amélioration sont devenues amortissables sur 10 ans au lieu d'être immédiatement déductibles. Enfin, les déficits fonciers s'imputent sur le revenu dans la limite de 100 000 F.

Désormais, le dispositif "BESSON" s'applique, avec des modalités différentes, à ceux qui investissent pour louer dans des logements neufs (et anciens). Comme annoncé par le gouvernement, il s'agit de promouvoir un statut locatif dit " intermédiaire ". On ne s'étonnera donc pas de trouver dans ces nouvelles dispositions des conditions tenant à la qualité du logement, au montant des loyers pratiqués et au niveau de revenu des locataires.

Peuvent bénéficier de l'amortissement BESSON les personnes qui acquièrent une logement neuf destiné à la location à compter du 1er janvier 1999 ou celles qui font construire un logement destiné à la location. Dans ce cas, la déclaration d'ouverture de chantier doit intervenir à compter du 1er janvier 1999. Sont concernés les immeubles urbains situés en France. Le logement doit être affecté à la location non meublée et le locataire doit y fixer son habitation principale. Il ne peut pas être loué à un membre du foyer fiscal du bailleur, ou à un de ses descendants ou ascendants. Enfin, les bailleurs doivent prendre l'engagement de louer le logement à usage d'habitation principale pendant 9 ans.

Le loyer quant à lui, ne doit pas être supérieur à un plafond fixé par décret. Pour 1999, le plafond à Paris et communes limitrophes (zone I bis) et de 75 F / m² 65 F / m² dans les autres communes de l'agglomération parisienne (zone I), 50 F / m² dans les communes de plus de 100.000 habitants (zone II) et 45 F / m² dans les autres communes situées en France et DOM (zone III)

S'agissant des ressources du locataire, elles ne doivent pas dépasser un plafond annuel, également fixé par décret et revalorisé chaque année. Ces ressources s'entendent du revenu fiscal figurant sur l'avis d'imposition établi au titre de l'avant-dernière année précédant celle de la signature du contrat de location. Ce plafond varie selon la composition de la famille : Il est fixé comme suit pour 1999

 

Composition du foyer locataire	Lieu de la location
D	Ile-de-France	Province
- Personne seule	115.000 F	96.000 F
- Majoration par personne à charge à partir de la cinquième	189.000 F	147.000 F
- Couple marié	227.000 F	176.000 F
- Personne seule ou couple marié ayant une personne à charge	271.000 F	213.000 F
- Personne seule ou couple marié ayant deux personnes à charge	321.000 F	250.000 F
- Personne seule ou couple marié ayant trois personnes à charge	361.000 F	282.000 F
- Personne seule ou couple marié ayant quatre personnes à charge	+ 41.000 F	+32.000 F

Avantage fiscal :

lorsque ces conditions sont cumulativement réunies, le propriétaire bénéficie d'une déduction de 8% du prix d'acquisition majoré des frais (notaire, commissions versées aux intermédiaires) pour les 5 premières années puis 2,5% les 4 années suivantes. A l'issue de cette période de 9 ans, si les conditions sont toujours remplies, le propriétaire peut pendant 6 années supplémentaires, continuer à bénéficier d'une déduction de 2,5% par an. En contrepartie, le taux de la déduction forfaitaire sur les revenus fonciers est ramené de 14% à 6% pendant la période d'amortissement. Le total des déduction représente donc 50%, 57,5 %, ou 65 % de la valeur du logement, selon que le contribuable a prolongé ou non son contrat pour une ou deux périodes triennales. Pour sa part, l'imputation des déficits fonciers sur le revenu global est fixée à 70 .000 francs (10.671,43 euros).

EXEMPLE D'ACQUISITION SOUS LE REGIME DE LA LOI BESSON

Si vous achetez un appartement d'une valeur de 500 000 francs que vous mettez en location, vous pouvez déduire 40 000 francs de vos revenus fonciers imposables chaque année pendant 5 ans puis 12 500 francs chaque année les 4 années suivantes. Si les conditions sont toujours respectées, vous pouvez à nouveau déduire 12 500 Francs pendant 6 années supplémentaires. En 15 ans, vous aurez déduit 325 000 F.