Pour emprunter aux meilleures conditions, le plan et le compte d'épargne logement sont d'excellentes formules. Elles encouragent d'une part à la constitution d'un apport personnel et elles permettent d'autre part de bénéficier d'un crédit immobilier à un taux très avantageux.

Qui veut emprunter à des conditions attractives à tout intérêt à surveiller les avantages accordés dans le cadre des prêts aidés. Parmi les plus familiers et les plus efficaces, se trouvent le compte et le plan d'épargne logement (CEL et PEL). Ces formules doivent leur succès à plusieurs raisons. D'abord, elles obligent celui qui a un projet immobilier à accumuler une épargne constitutive d'un apport personnel, ce qui a pour effet d'en faire un client très appréciable au regard des banquiers. Pendant toute sa durée, cet effort d'épargne est récompensé par le versement d'un intérêt non imposable. Ensuite, un prêt immobilier, dont le montant varie selon la durée et l'importance de l'effort d'épargne, est accordé à un taux d'intérêt sans concurrence. Enfin, une prime de l'état, variable selon l'importance du crédit immobilier accordé est versée à celui qui emprunte dans le cadre desdites dispositions.

Toutefois, les deux formules répondent à des attentes différentes que le candidat à l'épargne doit connaître avant se de choisir l'une ou l'autre des formules. Du fait de la différence de la durée minimale d'épargne, 18 mois pour le compte et 4 ans pour le plan, le CEL est plus souple. Cette formule permet en effet de retirer ou de déposer librement de l'argent dans une limite de 100 000 F et l'obtention d'un prêt au terme de 18 mois d'épargne seulement à un taux de 3,50 % au lieu de 4,97 % dans le cadre du PEL. En contrepartie, le rendement maximal, intérêts plus prime, est de 3 % contre 4,5 % dans le cadre du PEL. Enfin, la prime de l'état n'est versée que si le prêt est demandé.

Le Compte d'épargne logement
Le CEL permet de retirer ou de déposer librement de l'argent auprès des Caisses d'épargne et des banques et organismes de crédit habilités par l'Etat. Après 18 mois d'épargne, un prêt peut être obtenu. Créé en 1965, le CEL a été mis en place pour encourager le financement de la construction, de l'acquisition, de l'extension ainsi que certaines dépenses de réparation et d'amélioration de la résidence principale. Par la suite, l'objet du PEL s'est étendu au financement des résidences secondaires et depuis 1993, au financement de la souscription de parts de SCPI spécialisées dans le logement.

Toute personne physique peut ouvrir un CEL. Toutefois, il ne peut être ouvert qu'un seul compte par personne, mais il peut être cumulé avec un plan d'épargne logement à condition que les deux comptes soient ouverts dans le même établissement. Ajoutons que les personnes fiscalement domiciliées à l'étranger peuvent ouvrir un CEL, mais le prêt ne peut financer qu'un bien immobilier situé en France et dans les DOM.

Pour ouvrir un CEL, un dépôt initial de 2 000 F minimum doit être accompli. Par la suite, les versements ultérieurs doivent être au minimum de 500 F. Ouvert pour une durée minimale de 18 mois, il peut être déposé 100 000 F au maximum et ce plafond ne peut être dépassé, y compris par la capitalisation des intérêts. Des retraits peuvent être faits à vue à condition toutefois qu'ils ne fassent pas descendre le montant du compte à un niveau inférieur à 2 000 F.

LA REMUNERATION DE L'EPARGNE ET L'ATTRIBUTION DU PRET
Depuis le 1er juillet 2000, les fonds versés sur un CEL rapportent 2 % par an, soit 1,80% si l'on tient compte des prélèvements sociaux (CRDS et CSG). Les intérêts sont calculés par quinzaine et sont capitalisés une fois par an le 31 décembre.

Après une période d'épargne minimale de 18 mois et à condition d'avoir acquis un montant minimum d'intérêts actuellement fixé à 500 F, 250 F pour les travaux de réparation ou d'amélioration ou 150 F pour les travaux d'économie d'énergie, un prêt maximum de 150 000 F, remboursable sur une période de 2 à 15 ans, peut être accordé au taux 3.5 %. Le montant du prêt dépend de la durée de l'épargne logement. Signalons que le CEL est cumulable avec un prêt acquis au titre d'un PEL (voir ci-après). Il peut être tenu compte des intérêts acquis sur les CEL des membres de la famille (conjoint, ascendants ou descendants du bénéficiaire ou de son conjoint) dès lors que les comptes sont ouverts depuis plus d'un an et que l'un d'entre eux soit ouvert depuis dix-huit mois au moins.

UNE PRIME MAXIMALE DE 7 500 F
Contrairement au plan d'épargne logement, la prime n'est versée par l'Etat que s'il y a demande effective de prêt, (ce qui signifie qu'un postulant emprunteur qui ne réalise aucune acquisition immobilière n'a pas droit à la prime…). Cette prime, exonérée d'impôt sur le revenu est égale à une fraction des intérêts acquis à la date de la demande du prêt. Depuis juin 1998, elle représente un peu plus de la moitié des intérêts acquis (5/9).

LE PLAN D'EPARGNE LOGEMENT
Moins souple mais plus " rentable " que le CEL, le plan d'épargne logement conjugue deux avantages décisifs. Pendant 4 ans, sous la forme d'une obligation d'épargner, c'est un placement financier qui offre un rendement de 3,84 % net d'impôt et une prime de l'Etat pouvant atteindre 10 000 F. D'autre part, au terme de la période d'épargne précitée, il offre la possibilité de bénéficier d'un prêt à 4,97 % qui rivalise largement avec n'importe quel prêt à taux fixe !

A QUI S'ADRESSE LE PEL ?
Le PEL concerne tous ceux qui disposent d'une capacité d'épargne. Au terme d'une période minimale de 4 ans pendant laquelle l'épargne est bloquée, un prêt immobilier dont le montant varie en fonction de l'importance des intérêts acquis et de la durée de remboursement du prêt peut être accordé. Accessible à tous, le PEL débute par un versement initial minimum de 1 500 F. Il continue avec des versements périodiques d'au moins 3 600 F par an, soit 300 F minimum par mois. Depuis le juillet 2000, les dépôts plafonnés à 400 000F sont rémunérés au taux de 4.5 %. Les intérêts sont exonérés d'impôt sur le revenu, y compris la prime d'épargne versée par l'Etat. Ils supportent toutefois la CSG à et la CRDS.

UN PEL POUR ACHETER QUOI ?
Le PEL permet de faire construire ou d'acquérir une résidence principale, neuve ou ancienne, à usage personnel ou locatif, ou bien de faire construire ou d'acquérir une résidence secondaire neuve à usage personnel ou locatif. Le PEL permet aussi de réaliser des travaux (extension, aménagement, modernisation, économies d'énergie à l'exclusion de ceux concernant le menu entretien) dans la résidence principale ou secondaire. Cela dit, le plan d'épargne logement permet d'acheter un parking situé à proximité d'une résidence principale ainsi éventuellement qu'un terrain à construire à condition que le prêt finance simultanément les dépenses de construction. Enfin, ce prêt aidé peut servir à l'achat de parts de SCPI lorsque les immeubles acquis par la SCPI sont affectés pour 90 % au moins de leur superficie, à un usage d'habitation.

LE MONTANT DU PEL :
Le montant maximal du prêt alloué au titre du PEL est de 600 000 F. Toutefois, le montant du prêt dépend des intérêts acquis pendant la phase d'épargne et de la durée pendant laquelle vous envisagez de rembourser le prêt qui vous est consenti. Ainsi à titre d'illustration, pour bénéficier d'un prêt de 600 000 F remboursable en 7 ans à 4,61 %, il convient de verser au départ une somme de 110 000 F puis 5000 F mensuellement pendant 4 ans. Pour un prêt de 180 000 F remboursable sur 10 ans, il suffit d'un versement initial de 20 000 F et de 48 versements mensuels de 3 000 F.

Combien pouvez-vous emprunter avec le PEL ?
Pour connaître le montant du prêt alloué au titre du PEL, il convient de multiplier le montant des intérêts acquis par les coefficients suivants :

Durée du prêt 2 ans Coefficient 83,0942
Durée du prêt 3 ans Coefficient 55,8809
Durée du prêt 4 ans Coefficient 41,9985
Durée du prêt 5 ans Coefficient 33,5796
Durée du prêt 6 ans Coefficient 27,9298
Durée du prêt 7 ans Coefficient 23,8763
Durée du prêt 8 ans Coefficient 20,8267
Durée du prêt 9 ans Coefficient 18,4494
Durée du prêt 10 ans Coefficient 16,5444
Durée du prêt 11 ans Coefficient 14,9838
Durée du prêt 12 ans Coefficient 13,6821
Durée du prêt 13 ans Coefficient 12,5800
Durée du prêt 14 ans Coefficient 11,6349
Durée du prêt 15 ans Coefficient 10,8156

Avec un apport initial de 10 000 F et des versements mensuels de 1 000 F pendant 4 ans, vous vous constituerez une épargne de 58 000 F, laquelle génère 3636,72 F d'intérêts Pour connaître le montant du prêt auquel vous pouvez prétendre, il suffit de multiplier le montant des intérêts par l'un des Coefficients suivants. Si vous envisagez de rembourser sur 5 ans, vous aurez droit à : 3636,72 F x 41,9985 = 152 736, 78 F

Combien coûtent les remboursements d'un PEL ?
Pour connaître le montant de la mensualité (hors assurance), il suffit de multiplier le montant emprunté par les coefficients suivants :

Durée du prêt 2 ans Coefficient 0,043650
Durée du prêt 3 ans Coefficient 0,029749
Durée du prêt 4 ans Coefficient 0,022806
Durée du prêt 5 ans Coefficient 0,018645
Durée du prêt 6 ans Coefficient 0,015876
Durée du prêt 7 ans Coefficient 0,013902
Durée du prêt 8 ans Coefficient 0,012425
Durée du prêt 9 ans Coefficient 0,011280
Durée du prêt 10 ans Coefficient 0,010366
Durée du prêt 11 ans Coefficient 0,009621
Durée du prêt 12 ans Coefficient 0,009002
Durée du prêt 13 ans Coefficient 0,008481
Durée du prêt 14 ans Coefficient 0,008036
Durée du prêt 15 ans Coefficient 0,007652

Ainsi : 152 736,78 F remboursables en 4 ans, coûtent 3491, 56 F par mois.

COMMENT GERER SON PEL ?
La gestion du PEL suppose un minimum d'attention. En effet, tant que la prime maximale plafonnée à 10 000 F n'est pas atteinte, le PEL reste un produit très performant par comparaison au taux actuel d'inflation. Dès que le plan a atteint son rendement optimal, c'est à dire lorsque les sommes épargnées ont généré 10 000 F de droit à prime, il est recommandé d'ouvrir un second plan d'épargne logement au nom de son conjoint ou de l'un de ses enfants. En effet, les membres d'une même famille peuvent se céder leurs droits à PEL et ainsi s'entraider pour devenir propriétaires à conditions que les bénéficiaires de la cession des droits à PEL disposent eux-mêmes de droits à prêt issus de leur propre plan d'épargne.

Bon à savoir :
en cas de prêt pour l'acquisition d'une résidence principale à usage personnel, la prime peut être majorée dans la limite de 1 000 F par personne à charge.

Au bout de quatre ans d'épargne, et ce depuis juillet 2000, un prêt à 4,97 % dont le montant est calculé dans les conditions précitées peut être souscrit. Il n'y a toutefois aucune obligation à cet égard. Le plan peut être prorogé mais la durée totale d'épargne ne peut pas excéder dix ans, ce qui permet de continuer de bénéficier de la rémunération de l'épargne. Signalons enfin que lorsque les droits à PEL sont cédés, le montant de la prime est réduit de moitié.

Bon à savoir :
il est préférable, dans la mesure du possible, de " placer " dès l'ouverture du plan une somme importante au titre de l'apport initial. Cette somme produit rapidement le maximum d'intérêts. Il est ainsi préférable de placer intégralement et immédiatement un apport de 102 000 F, plutôt que d'épargner 50 000 F et de verser ensuite 48 versements mensuels de 2 083 F. Dans le premier cas de figure, les droits à prêts générés sont supérieur de plus de 30 % à ceux obtenus dans le deuxième.

Mais la médaille a son revers. Il n'est pas possible d'effectuer des retraits partiels d'un PEL, ni pendant, ni même après la période d'épargne de quatre ans. Lorsque le PEL est clôturé dans les deux ans à compter de sa date d'ouverture, les intérêts sont recalculés au taux du Compte Epargne Logement en vigueur. Si la clôture intervient entre deux et trois ans, les intérêts restent acquis mais la prime d'Etat et les droits à prêt sont perdus. Enfin, entre trois et quatre ans, les intérêts et les droits à prêt sont maintenus mais la prime d'Etat est diminuée de moitié.

Quoiqu'il en soit, ces deux formules d'épargnes présentent un intérêt indéniable. Elles encouragent très sérieusement chacun d'entre nous à thésauriser l'indispensable apport personnel qui rend chaque candidat emprunteur tellement appréciable aux yeux des banquiers. Et comme il arrive souvent, les prêts acquis au titre du PEL et du CEL ne permettent pas de financer l'intégralité du crédit nécessaire à l'acquisition d'un logement. La recherche d'un second prêt immobilier " classique " cette fois se pose donc, avec pour l'emprunteur la possibilité de tirer le meilleur parti possible de l'excellente carte de visite que constitue l'épargne préalablement faite sur un PEL ou un CEL.

L'IMPORTANCE DE L'APPORT PERSONNEL
Si le financement immobilier évolue, notamment du fait de l'allongement de la période de remboursement et si les modalités de remboursement diffèrent entre un crédit à taux fixe et crédit à taux variable, un banquier est toujours tenté d'accorder plus facilement de meilleures conditions de taux à l'emprunteur… qui emprunte le moins ! Et ici, il n'y a pas de mystère. C'est l'importance de l'apport personnel qui est prise en compte, c'est à dire cette somme dont dispose un candidat emprunteur et qu'il s'apprête à investir dans un projet immobilier. Ce qui est en jeu, c'est le risque du banquier lequel est inversement proportionnel au montant de cette somme. Plus l'apport est substantiel, moins grand est le danger pour le banquier de ne pas récupérer sa mise en cas de catastrophe. Dans ce cas, c'est le juste retour des choses, le bon client bénéficie des meilleures conditions financières possibles.

Pour limiter l'endettement, toutes les sommes sont bonnes à prendre. Il y a celles disponibles, comme nous venons de le voir sur un livret d'épargne, celles qui résultent de la liquidation des actions ou des obligations, des SICAV et autres fonds de placement, les revenus acquis au titre de la participation aux bénéfices des entreprises et pourquoi pas les différentes sommes données ou prêtées à des conditions très avantageuses par l'entourage. Ceci fait, le candidat emprunteur doit choisir la formule de prêt la plus adaptée à son cas. La réflexion doit notamment se porter sur la durée du remboursement et sur le type de crédit, à taux fixe ou à taux variable.

EMPRUNTER PLUS EN ALLONGEANT LA DUREE DU PRET
Aujourd'hui, il n'est plus rare de trouver des offres de prêts dont les remboursements s'étalent sur 25 ans ou plus. Pour fixer les idées, voici un exemple de l'incidence de la durée sur le remboursement d'un emprunt. 710 000 F empruntés à 6 % sur 15 ans reviennent chaque mois à 5991,38 F. Au bout du compte, il en coûte 368 419,22 F d'intérêts. Ce prêt est accessible à un emprunteur ou à un ménage dont le revenu mensuel est de 18 000 F. Sur 25 ans, pour le même montant emprunté, l'effort mensuel passe à 4574,54 F soit une diminution de 23,65 %. Cette somme est alors accessible à un foyer dont les revenus mensuels ne sont plus que 13 800 F. Simultanément toutefois, le total des intérêts versés est de 662 339,23 F, soit une augmentation de 80 %.

Cela dit, les méthodes d'appréciation de l'endettement des candidats emprunteurs sont immuables et la règle habituelle d'un endettement maximum égal à 30% des revenus mensuels s'applique invariablement. Cette part d'endettement, qui s'apprécie après déduction des charges de prêts immobiliers permet de capitaliser confortablement, sans être étranglé pour des remboursements trop élevés. Ce ratio de charges permet de parer aux dépenses nouvelles qui incomberont au propriétaire, notamment les impôts locaux (taxe d'habitation, taxe foncière) et les frais de fonctionnement (copropriété, chauffage, entretien…) du logement. Par prudence, les prestations familiales ne doivent pas être ajoutées aux revenus pour le calcul de l'endettement. Celles-ci sont provisoires tandis que l'engagement est certain pour une durée de 10, 15 ou 25 ans... En revanche, il peut être tenu compte des aides (APL) et des allocations au logement (AL) dont l'emprunteur est susceptible de bénéficier.

Crédit relais ou indemnités de remboursement anticipé ?
Lisez attentivement les clauses du contrat de prêt. Celles-ci prévoient, très souvent, le versement d'une indemnité au profit du banquier, en cas de remboursement anticipé. En application de l'article L.312-21 du code de la consommation, cette pénalité est soumise à une double limitation. Elle ne peut pas dépasser six mois d'intérêts sur le capital remboursé ou 3 % du capital restant dû. Dans le cadre du crédit relais, la question des indemnités de remboursement anticipé peut éventuellement se poser lorsqu'un candidat emprunteur a mieux vendu son bien que prévu, et s'il souhaite amortir une part de crédit plus importante que celle initialement prévue.

EMPRUNTER A TAUX FIXE OU A TAUX VARIABLE ?
A l'heure ou nous rédigeons ses lignes, la réponse à cette question est pour le moins discutée. L'interprétation des conséquences du ralentissement économique qui se profile aux Etats Unis sur la santé de l'économie européenne est contrastée. Il en résulte, s'agissant des perspectives d'évolution des taux d'intérêts des différences d'interprétations selon les différents établissements bancaires et des politiques commerciales différentes. Il reste que pour l'emprunteur les enjeux sont les suivants. En période de hausse des taux d'intérêts, le taux fixe est recommandé. En revanche, il ne permet pas une adaptation en souplesse aux conditions de taux lorsque ceux-ci baissent. Dans un tel cas, le crédit à taux variable est plus adapté, mais en contrepartie ce dernier se révèle moins performant lorsque les taux augmentent.

Où en sont les taux aujourd'hui ?
Selon l'Association nationale pour l'information sur le logement (Anil) qui scrute trimestriellement les taux des crédits immobiliers pratiqués par les différents établissements bancaires, la tendance à la baisse déjà observée au cours du 4 ème trimestre 2000 semble se poursuivre. Le 15 février 2001, l'Anil constatait que les taux étaient revenus à un niveau proche de celui du premier trimestre 2000 ce qui se traduit aujourd'hui par des prêts à taux fixes aux alentours de 5,70 % alors qu'ils se situaient à 6 % il y a 6 mois tandis que les prêts variables tournent entre 5,20 et 5,50 % ce qui limite singulièrement l'attrait des taux variables.

Combien pouvez vous emprunter ?
Compte tenu de la multiplication des formules de prêts, la réponse à cette question est de plus en plus complexe. Le plus simple, si vous possédez un ordinateur et une connexion sur internet, est de vous brancher sur http://www.selogerneuf.com. Une calculette financière vous permet d'évaluer votre situation en quelque clics. En partant directement de vos revenus mensuels, vous saurez quel bien vous pourrez acquérir selon les paramètres que vous souhaitez privilégier - durée de remboursement de l'emprunt, somme maximale que vous souhaitez consacrer au financement, valeur du taux -.

Le prêt révisable plafonné ou capé
Pour bénéficier d'une possibilité de baisse des mensualités de remboursement tout en limitant les risques de hausse, il est possible d'opter pour un prêt variable plafonné. Légèrement plus cher au départ que les prêts simplement variables, les taux hors assurance des prêts capés sont actuellement compris entre 5,45% et 7,10%. Ces prêts garantissent, dès la souscription que la variation du taux d'intérêt est plafonnée à la hausse et à la baisse. Il en résulte que les remboursements n'excèderont pas des limites prédéfinies. La question est alors de savoir si un tel emprunt se justifie compte tenu du faible écart existant avec les prêts à taux fixes...

Le prêt modulable
Un prêt est dit modulable lorsqu'il est possible d'augmenter ou de baisser les mensualités de remboursement d'un prêt (variable ou fixe) en fonction des revenus et des charges de l'emprunteur. Cette souplesse permet une adaptation en souplesse aux circonstances de l'existence : promotion professionnelle, héritage, naissance d'un enfant, perte d'emploi. La hausse des mensualités provoque un raccourcissement de la durée de remboursement du prêt et entraîne une diminution des sommes versées au titre des intérêts de l'emprunt. A l'opposé, une baisse des mensualités entraîne un allongement de la durée du crédit et une augmentation de son coût. Selon les établissements et les formules proposées, cet allongement peut être plafonné ou non en durée.

Un prêt relais pour quoi faire ?
Les propriétaires d'un logement qui souhaitent le revendre pour acquérir une nouvelle résidence peuvent obtenir sans attendre, grâce à un crédit relais, le versement des fonds nécessaires au financement du nouveau logement. Selon les établissements prêteurs, cette avance peut atteindre jusqu'à 90% de la valeur du bien mis en vente. Quant au prêt lui-même, il se décompose en deux périodes. La première pendant laquelle l'emprunteur ne paye que les intérêts ou parfois que les assurances dus sur la totalité des sommes prêtées. La seconde qui débute dès la revente du bien et le remboursement partiel du crédit, pendant laquelle l'emprunteur paye le capital restant dû, selon les modalités de durées et de taux définis lors de la souscription du prêt relais.

L'allègement des charges de remboursement
L'efficacité du crédit relais, repose sur l'aménagement contractuel des modalités de remboursement des crédits. Par exemple, lorsqu'un candidat emprunte à taux constant, 1 000 000 F à 5,5 % pendant 15 ans, ses mensualités de remboursement sont de 8170,83 F. A titre d'illustration, pour le premier mois, la part de capital est de 3587,50 F, celle des intérêts de 4583,33 F, les assurances n'étant pas prises en compte. Le crédit relais consiste à convenir avec l'établissement prêteur, que remboursement du capital sera retardé de 24 mois au maximum. Ainsi, une somme de 1 000 000 F peut ne " coûter " que 3587 F par mois, c'est à dire le prix des intérêts pendant le temps estimé nécessaire à l'emprunteur pour vendre son propre bien.

Quant au montant du prêt relais accordé, celui-ci dépend de la valeur du bien dont la revente permet le remboursement partiel du crédit. A cet égard, il convient de retrancher à cette valeur les crédits qui resteraient éventuellement dus. Dans un tel cas, les " vieux " crédits contractés à des taux moins avantageux que ceux actuellement en vigueur, peuvent être " repris " et renégociés dans le cadre du crédit relais. Ensuite, se pose la question de l'évaluation de du logement. Par sécurité, l'établissement prêteur prévoit une marge variable entre 10 et 20 % de la valeur estimée du bien. Cela permet de tenir éventuellement compte de la surévaluation de la valeur de son bien par le propriétaire.