TOUTES LES AIDES POUR FINANCER VOTRE LOGEMENT

Pour l'heure, les taux d'intérêts n'augmentent que progressivement et les prix de l'immobilier sont encore raisonnables. A vous de profiter de ses conditions favorables pour accéder à la propriété et tirer le meilleur parti des différentes aides au financement. Tour d'horizon.

Très souvent complémentaires des prêts classiques fixes ou variables, les prêts aidés permettent sous certaines conditions, de bénéficier de taux d'intérêts particulièrement attrayants. Sous ce label se trouve le prêt à taux 0, le compte et le plan d'épargne logement (CEL et PEL), le prêt 1 %, l'aide personnalisée au logement (APL), le prêt conventionné (PC), le prêt d'accession sociale (PAS) ou encore les prêts alloués aux fonctionnaires et ceux distribués par les caisses de retraites et les départements. Pour les trois derniers types de prêts, les conditions d'attribution, le montant des prêts (jusqu'à 100 000 F et parfois plus) et les taux d'intérêts (à partir de 2 %) sont très variables. L'emprunteur doit s'adresser directement aux organismes dont il dépend pour connaître les avantages dont il peut bénéficier. Quant aux autres aides, en voici un aperçu.

Le prêt à taux zéro
Depuis le 1er octobre 1995, le prêt à taux zéro (qui remplace le prêt PAP d'accession à la propriété) est distribué dans les établissements de crédit ayant signé une convention avec l'Etat. Il s'agit d'une avance de trésorerie, remboursable sans intérêt, plus ou moins rapidement selon les revenus de l'emprunteur. Ce prêt sert à l'achat, à titre de résidence principale, d'un logement neuf ou ancien avec travaux. Accordé en complément d'un autre prêt, il ne peut excéder le tiers de l'endettement total et 20 % du coût de l'opération (25 % dans les zones franches urbaine) dans les limites indiquées ci-dessous compte tenu de la composition du foyer et du lieu de résidence.

Prix maximaux des opérations pour le calcul du montant du prêt à 0%

Bon à savoir :
en cas de chômage, un fonds de garantie financé par le 1% patronal permet de réduire d'un tiers les mensualités de remboursement pendant 15 mois, à partir du 10 eme mois de chômage indemnisé.
Le compte (CEL) et le plan (PEL) épargne logement
Après une durée minimale d'épargne qui varie selon le régime choisi, (18 mois pour le compte, 4 ans pour le plan), l'épargne logement permet de se constituer un apport personnel, de percevoir des intérêts pendant la phase d'épargne, puis de bénéficier d'un prêt à un taux avantageux.

Pour le CEL, l'épargne maximale est de 100.000 F. Les fonds peuvent être déposés dans une Caisse d'Epargne, à La Poste ou dans un établissement de crédit ayant passé un accord avec l'Etat. Depuis 1993, le versement initial est de 2.000 F minimum, les versements ultérieurs annuels étant de 500 F minimum.
Actuellement, cette épargne est rémunérée à 1,50 %. A terme, l'épargnant peut solliciter un prêt dont le montant dépend de sa durée et des intérêts acquis pendant la phase d'épargne. Il est au maximum de 150.000 F et en cas de cumul avec un prêt plan épargne, il peut atteindre 600.000 F. Le taux d'intérêt du remboursement du prêt est de 3%. A cela, l'Etat ajoute une prime (exonérée d'impôt) dont le montant est de 7.500 F au maximum. La durée du prêt est de 2 à 15 ans. La cession de droits à prêt est possible, c'est à dire que le titulaire d'un compte épargne logement peut utiliser les intérêts acquis par une autre personne à partir d'un autre compte, afin d'accroître ses droits à prêt.

Le PEL dans ses grandes lignes
Le plan d'épargne logement conjugue deux avantages décisifs. Pendant 4 ans, sous la forme d'une obligation d'épargner, c'est un placement financier qui offre un rendement de 3,60 % net d'impôt et une prime de l'Etat pouvant atteindre 10 000 F. D'autre part, au terme de la période d'épargne précitée, il offre la possibilité de bénéficier d'un prêt à 4,31 % qui rivalise largement avec n'importe quel prêt à taux fixe !

Qui peut bénéficier du PEL ?
Le PEL concerne tous ceux qui disposent d'une capacité d'épargne. Au terme d'une période minimale de 4 ans pendant laquelle l'épargne est bloquée, l'épargnant bénéficie d'un prêt dont le montant varie en fonction de l'importance des intérêts acquis et de la durée de remboursement du prêt accordé. Accessible aux moins fortunés et aux primo-accédants, le PEL débute par un versement initial minimum de 1 500 F. Il continue avec des versements périodiques d'au moins 3 600 F par an, soit 300 F minimum par mois. Depuis le 26 juillet 1999, les dépôts (plafonnés à 400 000F) sont rémunérés au taux de 3.62 %.
Pour mémoire, cette rémunération était de 4 % entre le 9 juin 1998 et le 25 juillet 1999, de 4,25% entre le 23 janvier 1997 et le 8 juin 1999, de 5,25 % entre le 6 février 1994 et le 22 janvier 1997, et de 6% pour les plans ouverts entre le 16 mai 1986 et le 6 février 1994. A ces intérêts versés par la banque, s'ajoute une prime de l'Etat plafonnée à 10.000 F. Détail non sans importance, les intérêts sont exonérés d'impôt sur le revenu, y compris la prime d'épargne versée par l'Etat. Ils supportent toutefois la CSG à hauteur de 7,5%, la CRDS à raison de 0,5% ainsi qu'un prélèvement de 2% au profit de la caisse nationale d'allocation familiale et de la caisse nationale d'assurance maladie.

Bon à savoir :
en cas de prêt pour l'acquisition d'une résidence principale à usage personnel, la prime peut être majorée dans la limite de 1 000 F par personne à charge.

Le PEL pour acheter quoi ?
Le PEL permet de faire construire ou d'acquérir une résidence principale, neuve ou ancienne, à usage personnel ou locatif, ou bien de faire construire ou d'acquérir une résidence secondaire neuve à usage personnel ou locatif. Le PEL permet aussi de réaliser des travaux (extension, aménagement, modernisation, économies d'énergie à l'exclusion de ceux concernant le menu entretien) dans la résidence principale ou secondaire. Cela dit, le plan d'épargne logement permet d'acheter un parking situé à proximité d'une résidence principale ainsi éventuellement qu'un terrain à construire à condition que le prêt finance simultanément les dépenses de construction. Enfin, ce prêt aidé peut servir à l'achat de parts de SCPI lorsque les immeubles acquis par la SCPI sont affectés pour 90 % au moins de leur superficie, à un usage d'habitation.

Le montant du PEL
Le montant maximal du prêt alloué au titre du PEL est de 600 000 F. Toutefois, le montant du prêt dépend des intérêts acquis pendant la phase d'épargne et de la durée pendant laquelle vous envisagez de rembourser le prêt qui vous est consenti. Ainsi à titre d'illustration, pour bénéficier d'un prêt de 600 000 F remboursable en 7 ans à 4,61 %, il convient de verser au départ une somme de 110 000 F puis 5000 F mensuellement pendant 4 ans. Pour un prêt de 180 000 F remboursable sur 10 ans, il suffit d'un versement initial de 20 000 F et de 48 versements mensuels de 3 000 F.

Combien pouvez-vous emprunter avec le PEL ?
Pour connaître le montant du prêt alloué au titre du PEL, il convient de multiplier le montant des intérêts acquis par les coefficients suivants :

Durée du prêt 2 ans : Coefficient 83,0942
Durée du prêt 3 ans : Coefficient 55,8809
Durée du prêt 4 ans : Coefficient 41,9985
Durée du prêt 5 ans : Coefficient 33,5796
Durée du prêt 6 ans : Coefficient 27,9298
Durée du prêt 7 ans : Coefficient 23,8763
Durée du prêt 8 ans : Coefficient 20,8267
Durée du prêt 9 ans : Coefficient 18,4494
Durée du prêt 10 ans : Coefficient 16,5444
Durée du prêt 11 ans : Coefficient 14,9838
Durée du prêt 12 ans : Coefficient 13,6821
Durée du prêt 13 ans : Coefficient 12,5800
Durée du prêt 14 ans : Coefficient 11,6349
Durée du prêt 15 ans : Coefficient 10,8156

Avec un apport initial de 10 000 F et des versements mensuels de 1 000 F pendant 4 ans, vous vous constituerez une épargne de 58 000 F, laquelle génère 3636,72 F d'intérêts
Pour connaître le montant du prêt auquel vous pouvez prétendre, il suffit de multiplier le montant des intérêts par l'un des Coefficients suivants.
Si vous envisagez de rembourser sur 5 ans, vous aurez droit à :

3636,72 F x 41,9985 = 152 736, 78 F

Combien coûtent les remboursements d'un PEL ?
Pour connaître le montant de la mensualité (hors assurance), il suffit de multiplier le montant emprunté par les coefficients suivants :

Durée du prêt 2 ans : Coefficient 0,043650
Durée du prêt 3 ans : Coefficient 0,029749
Durée du prêt 4 ans : Coefficient 0,022806
Durée du prêt 5 ans : Coefficient 0,018645
Durée du prêt 6 ans : Coefficient 0,015876
Durée du prêt 7 ans : Coefficient 0,013902
Durée du prêt 8 ans : Coefficient 0,012425
Durée du prêt 9 ans : Coefficient 0,011280
Durée du prêt 10 ans : Coefficient 0,010366
Durée du prêt 11 ans : Coefficient 0,009621
Durée du prêt 12 ans : Coefficient 0,009002
Durée du prêt 13 ans : Coefficient 0,008481
Durée du prêt 14 ans : Coefficient 0,008036
Durée du prêt 15 ans : Coefficient 0,007652

Ainsi : 152 736,78 F remboursables en 4 ans, coûtent 3491, 56 F par mois.

Comment optimiser le PEL ?
La gestion du PEL suppose un minimum d'attention. En effet, tant que le plafond de la prime (10 000 F) n'est pas atteint, la taux d'intérêt est de 3,61 % et le PEL reste un produit très performant par comparaison au taux actuel d'inflation. Dès que le plan a atteint son rendement optimal, c'est à dire lorsque les sommes épargnées ont généré 10 000 F de droit à prime, il est recommandé d'ouvrir un second plan d'épargne logement au nom de son conjoint ou de l'un de ses enfants.

Au bout de quatre ans d'épargne, vous pouvez soit obtenir un prêt à 4,61 % dont le montant est calculé dans les conditions précitées, soit proroger le plan (la durée totale ne pouvant excéder dix ans) pour continuer de bénéficier de la rémunération de votre épargne, soit enfin céder vos droits. Mais dans ce dernier cas, le montant de la prime est réduit de moitié.

Bon a savoir :
il est préférable, dans la mesure du possible, de " placer " dès l'ouverture du plan une somme importante au titre de l'apport initial. Cette somme produit rapidement le maximum d'intérêts. Par exemple, si vous disposez d'un apport de 102 000 F, mieux vaut les placer intégralement et immédiatement. Ainsi, un apport initial de 50 000 F + 48 versements mensuels de 2 083,33 F (= 150 000 F) génèrent 4319,22 F d'intérêts au taux de 3,61 % tandis qu'un apport de 102 000 F + 48 versements mensuels de 1 000 F (soit 150 000 F) génèrent 5 519, 39 F soit presque 30 % d'intérêts supplémentaires (laquelle différence de 30 % se retrouve au titre des droits à prêts… !)

Plusieurs PEL dans une même famille
Les membres d'une même famille peuvent se céder leurs droits à PEL et ainsi s'aider pour devenir propriétaires (à conditions que les bénéficiaires de la cession des droits à PEL disposent eux-mêmes de droits à prêt issus de leur propre plan d'épargne). Il en est ainsi pour le conjoint, les ascendants, descendants ou ceux du conjoint.

Casser son PEL par anticipation
La médaille a son revers. Il n'est pas possible d'effectuer des retraits partiels d'un PEL, ni pendant, ni même après la période d'épargne de quatre ans. Lorsque le PEL est clôturé dans les deux ans à compter de sa date d'ouverture, les intérêts sont recalculés au taux du Compte Epargne Logement en vigueur. Si la clôture intervient entre deux et trois ans, vous gardez les intérêts déjà acquis mais la prime d'Etat et les droits à prêt sont perdus. Enfin, entre trois et quatre ans, les intérêts et les droits à prêt sont maintenus mais la prime d'Etat est diminuée de moitié.
Conseil : si vous avez un besoin urgent de trésorerie, il peut-être plus avantageux de demander une aide à votre banquier(autorisation de découvert ou autre), plutôt que de rompre un PEL.

LE PRET 1 %
Le prêt à 1 %, anciennement dénommé 1 % patronal, compte parmi les prêts complémentaires intéressants. Quelques soient ses ressources, l'emprunteur peut demander à en bénéficier s'il est salarié ou retraité d'une entreprise privée employant au moins 10 salariés (et ne relevant pas du régime agricole). Le prêt peut éventuellement être refusé si l'entreprise ne dispose plus de fonds disponibles, si l'employeur a établi un ordre de priorité parmi les salariés (situation familiale notamment) ou s'il a choisi de réserver des logements locatifs plutôt que d'attribuer des prêts à ses salariés.
Le montant maximal du prêt 1 % est de 110 000 F en Ile-de-france, 90 000 F pour les autres régions, 70 000 F en zone rurale. Un complément de prêt (de 10 000 à 30 000 F) peut vous être accordé si vous achetez ou construisez un logement neuf et que vous devenez propriétaire pour la première fois ou si vous avez au moins trois personnes à charge ou enfin si vous changez de résidence principale pour mobilité professionnelle. Le taux d'intérêt fixé par l'organisme collecteur ou par l'employeur varie de 1 à 4 %. Le prêt 1 % pour financer quoi ?
Le logement financé peut être une maison individuelle ou un logement situé dans un immeuble collectif. Le logement doit être la résidence principale et permanente du candidat emprunteur, ou celle de ses ascendants ou descendants ou de son conjoint pendant au moins huit mois par an. Le prêt quant à lui, ne peut excéder la différence entre le coût de l'opération et la somme des autres prêts souscrits. En aucun cas, il ne peut dépasser 50% du coût de l'opération.

L'Aide Personnalisée au Logement
La demande d'APL doit être formulée selon les cas, auprès des Caisses d'Allocations Familiales (CAF) ou des Caisses de Mutualité Sociale Agricole. Des renseignements peuvent également être obtenus auprès de la Direction Départementale de l'Equipement (DDE), l'Association Départementale d'Information sur le Logement (ADIL). En pratique cette aide est versée directement à l'établissement qui a accordé le prêt ouvrant droit à l'APL, ce qui permet de réduire les dépenses de logement en allégeant la charge de remboursement du prêt pour les accédants à la propriété.

Peuvent en bénéficier les propriétaires qui occupent un logement à titre de résidence principale, au moins 8 mois par an. L'APL ne peut être attribuée qu'à une seule personne ou à une même famille et pour un seul logement et ne peut pas se cumuler avec l'allocation logement. Enfin, ne peuvent pas en bénéficier les personnes logées (éventuellement à titre onéreux) par leurs ascendants ou descendants ou leur conjoint, concubin ou partenaire avec lequel ils sont liés par un PACS.

Révisé en principe au 1er juillet de chaque année, le montant dépend du nombre de personnes à charge, du montant des revenus du bénéficiaire et de la charge de logement. Cette révision peut donner lieu à une augmentation à une diminution ou à la disparition de l'ALS selon la variation des revenus du bénéficiaire. A titre d'exemple, l'APL est de 505 F par mois pour un couple dont seul un des conjoints salarié déclare 120 000 F de revenus annuels, remboursant chaque mois 3500 F de charges d'emprunt pour l'achat d'un logement à Paris. L'allocation est de 863 F par mois lorsque les revenus annuels sont de 100 000 F.

LE PRET CONVENTIONNE
Destiné à financer l'acquisition de la résidence principale de l'emprunteur (ou éventuellement une résidence pour la retraite) le prêt conventionné est limité à 90 % du coût de l'opération, ce qui suppose que le candidat à l'emprunt ait un apport personnel de 10 % pour en bénéficier. Le taux d'intérêt du prêt conventionné est variable selon les établissements de crédit dans une limite maximale de 7 %. Il est accessible à tous, sans condition de ressources.

Le PC permet de financer l'acquisition d'un logement neuf ou la construction d'une maison dont le prix au m² ne doit pas dépasser un maximum variable selon la zone géographique. Pour l'achat d'un logement neuf à un promoteur

Pour la construction d'une maison

Bon à savoir :
un complément de prêt peut être accordé aux personnes qui font construire ou achètent un logement neuf et accèdent pour la première fois à la propriété, aux personnes ayant plus de deux enfants à charge et à celles qui doivent changer de résidence principale pour des raisons professionnelles. Ce complément est de 30 000 F lorsque les ressources de l'emprunteur sont au plus égales à 100 % des plafonds de ressources prévus pour les PAS, de 20 000 F lorsque les ressources sont comprises entre 100 % et 170 % des plafonds et de 10 000 F au-delà de 170 % des plafonds.

LE Prêt d'accession sociale (PAS)
Le PAS est un prêt principal. Il peut couvrir jusqu'à 90 % du coût de l'opération (y compris les travaux). Il peut être compété avec un apport personnel, un prêt à 0 %, un prêt d'épargne logement, un prêt à caractère social, un prêt 1 % logement. La durée du PAS varie entre 10 et 25 ans. Le taux du PAS varie selon les établissements prêteurs, sans pouvoir dépasser un taux maximum réglementé. Il existe des formules de PAS à taux fixe et à taux révisable ou à annuités modulables. Il varie de 5,80% à 6,50 % pour les prêts à taux fixes et de 4,95 à 5,50% pour les prêts à taux révisables. Il ouvre droit à l'aide personnalisée au logement (APL).
Attribué dans les conditions de revenus ci-dessous,

Le PAS permet de bénéficier d'une aide en cas de perte d'emploi survenant plus d'un an après la signature du contrat de prêt. Cette aide financée par le 1 % logement, consiste en un report gratuit de 50 % des échéances du PAS et éventuellement du prêt à 0 % en fin de prêt dans la limite de 12 échéances fractionnables en deux fois maximum. Une seconde période de report de 12 mois est possible au-delà de la 8ème année de remboursement du prêt.

Les frais de dossier pour l'ouverture d'un PAS sont limités à 3.000 F. Une prise d'une hypothèque ou d'un privilège est obligatoire lorsque le PAS est supérieur à 100.000 F. Signalons enfin que l'inscription hypothécaire est exonérée de taxe de publicité foncière et que les émoluments du notaire sur le contrat de prêt sont réduits.

Pour acquérir un logement neuf, les départements distribuent certaines aides. En voici un aperçu à Paris, en Seine et Marne et dans l'Essonne.

VILLE DE PARIS
La ville de Paris double le montant du prêt à 0%. Peuvent en bénéficier les ménages installés à Paris depuis au moins 3 ans satisfaisant aux conditions d'octroi du prêt 0%. Le cumul des deux prêts ne peut excéder 40% du coût de l'opération. S'adresser au Conseil Régional d'île de France ou aux établissements qui signent une convention avec le Crédit Foncier de France.

DEPARTEMENT DE LA SEINE-ET-MARNE
Sont concernées les opérations dont le coût est plafonné en neuf et en ancien avec travaux : 660 000F à 1 188 000F . Pour en bénéficier, il faut résider ou travailler en Seine et Marne depuis 2 ans au moins. Le taux est de 2,5% et le montant des prêts va de 29 000F à 54 000F sur une durée de 5 à 10 ans. S'adresser à la Caisse Départementale d'Aide au Logement 12, rue des St Pères à Melun Tél. : 01 64 14 73 90

DEPARTEMENT DE L'ESSONNE
Les propriétaires occupants dont le revenu net imposable (N - 2) est inférieur à 70% des plafonds PAP peuvent bénéficier d'une prime plafonnée à 8 000F si le revenu net imposable (RNI) est supérieur à 50% des plafonds PAP. A demander au PACT-ARIM 5 bis, rue Martel - 75010 PARIS Tél. : 01 45 23 15 24

Pour toute information, vous pouvez, vous adresser à l'Institut national de la consommation (INC) 80, rue Lecourbe, 75015 Paris, à la direction départementale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DDCCRF), au centre technique régional de la consommation (CTRC).

Pour un banquier, l'absence ou le manque d'apport personnel de l'emprunteur est souvent synonyme de taux d'endettement important et donc de risque. S'il accepte le dossier, il le fera alors payer plus ou moins chèrement plus ou moins chèrement. Le taux proposé est alors supérieur de 0,50 % ou plus. Pour rassurer votre banquier, diverses assurances comme la garantie de rachat, l'assurance revente ou une assurance en cas de chômage peuvent être souscrites.

La garantie de rachat :
Certains promoteurs proposent de racheter, pendant une période pouvant aller jusqu'à 15 ans suivant l'acquisition, le logement de tout acquéreur. Cette garantie entre généralement en jeu lorsque surviennent des événements particuliers : mutation géographique professionnelle, diminution durable des ressources, chômage, divorce ou séparation de corps, décès, incapacité ou invalidité permanente. Les conditions de rachat sont variables. Elles vont de l'offre de prix égale au prix de vente initial moins les frais de remise en état et des frais liés au rachat et à la revente du bien sans être inférieure à 80% du prix de vente initial.
L'assurance revente
Certains assureurs peuvent proposer en général pendant 5 ans au maximum de vous indemniser en vous reversant la différence entre prix d'acquisition et prix de revente si vous devez vendre pour des raisons majeures semblables à celles évoquées dans le cadre de la garantie de rachat. Généralement le plafond de cette garantie est de 200 000 F
L'assurance chômage
Les conditions à respecter pour bénéficier d'une assurance en cas de chômage varient selon les contrats. Elles sont généralement réservées aux salariés qui bénéficient d'un contrat de travail à durée indéterminée depuis un certain laps de temps chez le même employeur. Parfois s'ajoute une période de franchise (de 6 mois à 1 an), des limites d'âge de couverture qui peuvent varier de 55 à 65 ans et une limite de durée de garantie, parfois plafonnée à 36 mois. La prime, peut être calculée sur la totalité du capital emprunté ou sur le capital restant dû. En conséquence de quoi, il est possible de trouver des primes coûtant entre 0,50 et 2 % du capital emprunté.

Important : si vous souscrivez ces différentes garanties, n'oubliez pas d'en tenir compte lors de la négociation du taux de crédit. Le risque de votre banquier sera considérablement réduit, et cela doit naturellement se répercuter sur sa marge.