Pas un euro d'intérêt sur un prêt immobilier ! Pour profiter de ce " cadeau ", il faut d'abord acheter une résidence principale et ensuite respecter quelques conditions peu contraignantes.

Le prêt à taux zéro a été mis en place en 1995 pour (re)donner envie au français d'acheter leur résidence principale. Aujourd'hui, cet objectif a été largement atteint. Le secteur de l'immobilier se porte très bien…, et ces mesures existent toujours. Elles permettent à bon nombre de ménages d'accéder à la propriété et de profiter eux aussi de l'engouement du secteur. Cette aide du ministère du logement consiste en une avance financière remboursable sans intérêt. Pour donner un aperçu des effets du prêt à 0 %, il suffit de savoir que 150 000 F empruntés sur 15 ans à 5,5 %, coûtent 70 600 F en intérêts. C'est cette somme que le bénéficiaire de l'aide pourra éventuellement économiser s'il remplit les conditions fixées. Pour ce faire, le prêt à 0 % doit servir à l'acquisition d'une résidence principale. Son montant et les modalités de remboursement dépendent alors de la composition de la famille, de la localisation du logement et des ressources du ménage. Les plus fortunés doivent commencer à la rembourser immédiatement. Ils se trouvent alors dans une situation presque comparable à celle d'un emprunteur classique, sous réserve notamment qu'ils n'ont pas d'intérêt à rembourser au titre de l'avance. Les moins riches, quant à eux, peuvent profiter d'un différé de remboursement de l'aide pouvant atteindre jusqu'à 15 ans et demi. Soit à une date, en principe, ou ils ont fini de rembourser les autres emprunts nécessaires au financement de leur logement.

Qui sont les bénéficiaires du prêt à 0 % ?

Le prêt à 0% n'est accordé qu'à des personnes physiques. Il ne peut être accordé ni à une société civile immobilière, ni à un groupement foncier agricole et ne peut être utilisé pour l'achat de parts servant à financer de l'immobilier, ni pour l'achat de parts de coopératives. L'aide peut cependant être accordé pour financer une opération en indivision lorsque plusieurs foyers se groupent pour réaliser un projet immobilier. Dans ce cas, plusieurs logements indépendants et identifiables doivent être créés au terme de l'opération ainsi financée.

Autre condition prévue, l'emprunteur et les co-emprunteurs ne doivent pas avoir été propriétaire de leur résidence principale au cours des deux dernières années précédant l'offre de prêt.

Bon a savoir : pour les offres de prêt émises à compter du 9 février 2000, des exceptions sont prévues. Il en est ainsi pour les personnes en situation de mobilité professionnelle lorsqu'elles ont déjà bénéficié d'un prêt à 0% et pour celles qui acquièrent un logement adapté en vue de son occupation à titre de résidence principale par une personne handicapée physique.

Cette exception s'applique également aux personnes contraintes de se reloger à la suite de dommages causés par une catastrophe naturelle ou la tempête, à condition qu'elles soient indemnisées soit au titre des catastrophes naturelles, soit en application du code des assurances. Il suffit que le demandeur atteste que son logement doit être reconstruit en raison des dommages subis. Dans ces derniers cas, la demande de prêt doit être faite dans les deux ans suivant la publication de l'arrêté de constatation de l'état de catastrophe naturelle ou de la survenue du sinistre.

COMPOSITION DU MENAGE ET PLAFONDS DU PRET A TAUX 0%

Le plafond du prêt à taux 0 accordé par le ministère du logement dépend de la composition du ménage et de la localisation du logement comme il apparaît dans le tableau ci-dessous :

Le nombre des personnes composant le foyer est apprécié à la date de la demande. Les concubins sont logés à la même enseigne qu'un couple marié et le ou les enfants du couple sont pris en compte dans les mêmes conditions dans les deux cas. Quant à l'enfant à naître, il est comptabilisé comme une personne supplémentaire, à condition de présenter un certificat de grossesse lors de la demande de prêt.

Plafonds de ressources (revenus annuels nets imposables)

Tous les candidats emprunteurs ne peuvent pas prétendre au prêt à taux 0. Des plafonds de ressources (voir tableau ci-dessous) correspondant au revenu imposable du foyer de l'avant dernière année (année N - 2) précédant la demande de prêt, ne doivent pas être dépassés.

Pour un salarié, il est donc tenu compte des abattements de 20% et 10% permettant de déterminer le revenu net. A Paris, un célibataire percevant un salaire de 16 600 F par mois peut donc profiter du prêt à taux 0 %.

En cas de divorce ou de séparation dans les deux ans qui précèdent la demande de prêt, les revenus du demandeur sont pris en compte si l'avis d'imposition permet d'individualiser ses revenus. Sinon, ses droits à prêts sont déterminés en divisant par deux les revenus figurant sur l'avis d'imposition. Il ressort de ce mode de détermination des revenus de référence que les emprunteurs qui étaient en situation de chômage, de congé parental ou qui travaillaient à temps partiel peuvent se prétendre au prêt à taux zéro, même si leur revenus actuels sont (très) supérieurs aux limites indiquées.

Enfin, si le candidat emprunteur ne peut pas fournir son propre avis d'imposition, (étudiant rattaché à la déclaration fiscale de ses parents), le prêt à taux zéro % ne peut pas être accordé.

LES CONDITIONS D'OCCUPATION DU LOGEMENT FINANCE PAR LE PRET A 0 %

En principe, le prêt à taux zéro ne doit servir qu'à financer l'acquisition de la résidence principale. Pour être ainsi qualifié, le logement doit être occupé au moins huit mois par an. Autre condition, l'entrée dans les lieux doit intervenir au plus tard dans un délai maximal d'un an à compter de la date d'acquisition ou de la déclaration d'achèvement des travaux.

LA LOCATION D'UN LOGEMENT FINANCE A L'AIDE D'UN PRET A 0 %

Dans certains cas particuliers, un logement financé à l'aide du prêt à taux zéro % peut être loué alors même que l'aide n'est pas entièrement remboursée. Dans ce cas, la location est soumise à des conditions strictes

. La location est possible lorsque des circonstances familiales ou professionnelles empêchent l'emprunteur d'occuper son logement à titre de résidence principale. Sont ici visés les cas de mobilité professionnelle qui contraignent à un éloignement de plus de 70 km du logement acquis, le décès d'un membre du ménage, le divorce et la séparation ou encore une situation de chômage de plus d'un an.

L'autre circonstance où la location est permise est celle où l'acquéreur prévoit d'occuper le logement lors de son départ en retraite. Dans ce cas, la location doit intervenir dans un délai de six ans à compter de son acquisition ou de l'achèvement des travaux.

Important : Tant que l'aide n'est pas intégralement remboursée, le logement ne peut pas être transformé (en local commercial ou professionnel), il ne peut être loué comme location saisonnière ou en meublé, utilisé comme résidence secondaire ni détruit (sauf dans ce dernier cas, s'il est reconstruit dans un délai de 4 ans).

Les conditions de location du logement

Lorsque le propriétaire d'un logement financé à l'aide d'un prêt à 0 % se trouve en position de le louer, des conditions très strictes de location doivent être respectées. Les ressources des locataires ne doivent pas dépasser celles prévues au titre des plafonds de revenus pour l'octroi du prêt à 0% et d'autre part, le montant annuel du loyer ne doit pas dépasser 5% du coût de l'opération.

En outre, la location doit être déclarée au Directeur Départemental de l'Equipement, en précisant les conditions de la location. En cas de violation des dispositions précitées, le prêt à 0% doit être remboursé, avec une majoration de 10%.

QUE PEUT-ON ACHETER AVEC LE PRET A 0 % ?

Nous l'avons dit, le prêt à 0% sert à financer l'achat d'une résidence principale. Il peut s'agir d'un logement neuf ou ancien. Pour le neuf, sont concernées l'acquisition ou la construction d'une résidence principale, jamais occupée, ainsi que ses annexes et garage. En cas de construction d'une maison individuelle, le prêt à taux zéro peut financer l'acquisition du terrain, la construction du bâtiment et de ses annexes. Signalons que les immeubles ne comportant pas de fondations (habitations mobiles, caravanes, péniches...) ne peuvent être financés par le prêt à taux zéro % et qu'en de projet mixte d'habitation et professionnel, seule la partie habitation pourra en bénéficier. Enfin, dernière restriction, le prêt à taux 0 % ne peut financer ni l'acquisition d'une nue-propriété ou de l'usufruit d'un logement et ni un viager.

Exemple :
un couple gagnant 15 500F bruts mensuels (soit 186 000 F par an) et leurs deux enfants peuvent acheter une résidence principale de 600 000 F à Limoges.

L'ACQUISITION D'UN LOGEMENT ANCIEN

Un logement ancien peut être acheté à l'aide d'un prêt à 0 %. Dans ce cas cependant, le logement doit être construit depuis 20 ans au moins et des travaux en importance suffisante doivent y être accomplis. Ils doivent représenter au moins 35 % du coût total de l'opération, ce qui représente 54 % du prix de l'acquisition.

Autre précision importante, les travaux doivent consister en des réparations importantes. Ils doivent avoir pour objet la création de surfaces habitables ou de surfaces annexes (surélévation, extension), la modernisation, l'assainissement, l'équipement, l'aménagement des conditions de vie et de sécurité de leurs occupants ou consister en des travaux d'économies d'énergie.

Exemple :
un logement de plus de 20 ans coûtant 800 000 F peut être financé à l'aide du prêt à 0 % si l'emprunteur prévoit d'investir 432 000 F supplémentaires en travaux. Cette opération revient à 1 232 000 et les travaux représentent bien 35 % du prix de revient total.

LE MONTANT DU PRET A 0 %

Le prêt à taux zéro % est soumis à un double plafond. Il ne peut dépasser plus de 20 % du coût du projet, (ce plafond étant porté à 25% dans les zones franches) et il est en outre plafonné en fonction de la composition du foyer et de la localisation du logement comme nous l'avons vu précédemment. D'autre part, l'avance ne peut être supérieure à 50 % du ou des autres prêts d'une durée supérieure à deux ans avec lesquels l'emprunteur finance son projet. Signalons qu'ici, les prêts familiaux lorsqu'ils ont fait l'objet d'un acte notarié sont pris en compte.

Par exemple : un ménage de trois personnes désire acheter un appartement neuf de 1 200 000 F en région parisienne. Si ce ménage emprunte 250 000 F au titre des prêts autres que celui à 0 %, la seconde limite 250 000 F x 50 % = 125 000 F s'appliquera ipso facto. Ce ménage ne pourra prétendre à l'aide que dans la limite de 125 000 F.

Dans les mêmes circonstances, si le montant des prêts complémentaires s'était élevé à 400 000 F, l'aide aurait été supérieure, mais aurait été plafonnée à 150 000 F en raison de la composition du foyer.

LE REMBOURSEMENT DU PRET

Le remboursement de l'avance s'effectue par mensualités constantes. Toutefois, les modalités varient selon les revenus des ménages. Pour les revenus les plus modestes, le prêt à taux zéro est remboursé après la dernière échéance du prêt principal. C'est la situation la plus avantageuse, dite du différé total. Pour les foyers ayants des revenus plus importants, le remboursement de l'avance accordée a lieu, sur une période plus ou moins longue, en même temps que le prêt principal. Dans ce cas, l'emprunteur ne bénéficie pas du différé d'amortissement. Pour les revenus inférieurs à 82 901 F le différé de remboursement du prêt est total.

Pour les revenus compris entre 82 901 F et 103 600 F, le différé porte sur les 3/4 du prêt. Enfin, pour les revenus compris entre 103 601 F et 124 300 F le différé porte sur la moitié du prêt.

(*)A la demande des emprunteurs, la durée de remboursement du prêt peut être modifiée, sans pouvoir être inférieure à 7 ans.

Ainsi, pour un prêt à taux 0 % de 120 000 F, le premier quart de l'avance, soit 30 000 F est remboursé à hauteur de 161 F par mois pendant 186 mois (15 ans et 6 mois). Les trois quarts restants, 90 000 F, seront remboursés en 36 mois à raison de 2 500 F par mois pendant 36 mois (3 ans).

Autre exemple : A Paris, un ménage dispose d'un revenu imposable de 82 000 F. Dans ce cas, Le différé d'amortissement est total. Pour un revenu de 83 000 F, le différé d'amortissement est égal à la durée du prêt principal et au maximum de 15 ans et 6 mois (soit 186 mois). Le premier quart de l'avance doit être remboursé en même temps que le prêt principal, les trois quarts restant de l'avance seront remboursés en 36 mois, après remboursement du prêt principal.

LA DEMANDE DE PRET 0 % ?

Le prêt à 0 % est distribué par toutes les banques auprès desquelles un dossier de renseignement doit être constitué. Afin d'attester de la composition du ménage, des revenus du candidat emprunteur et de la conformité du projet à la réglementation, des justificatifs doivent être fournis. Le candidat devra présenter : une fiche individuelle ou familiale d'état civil, un certificat de concubinage (lorsque cela se justifie), l'avis d'imposition de année N - 2, le permis de construire, le contrat de construction de maison individuelle, les devis et les factures des travaux, l'acte de vente, etc. Les établissements de crédits ayant accordés les financements complémentaires nécessaires à la réalisation du projet doivent fournir une copie des prêts qu'ils ont accordés et attester que l'emprunteur n'a pas bénéficié d'un autre prêt à taux zéro %.

Par ailleurs, l'emprunteur doit faire une déclaration sur l'honneur par laquelle il certifie n'avoir recours qu'à un seul prêt à 0% pour la réalisation de l'opération.

Garanties et assurances

L'établissement de crédit apprécie les garanties nécessaires à l'octroi du prêt à 0 %. Le plus souvent, les mêmes conditions d'assurance décès-invalidité, perte d'emploi et incapacité de travail que celles du prêt principal s'applique. Aucun frais de dossier ne doivent être perçus sur le prêt à 0%.

LE PRET A 0 % ET LES AUTRES PRETS

Le prêt à 0% ne peut servir à financer à lui seul un investissement immobilier puisqu'il est par hypothèse limité à 50 % des autres prêts. Il doit se cumuler avec un autre prêt comme un prêt d'accession sociale (PAS), un prêt conventionné (PC), un prêt 1%, un prêt d'Epargne Logement (PEL) ou autre prêt à caractère social et enfin d'un prêt bancaire classique. Ajoutons que le prêt à 0 % ne peut pas être cumulé avec une autre aide (PAP, ANAH…). Enfin, il n'ouvre pas droit en tant que tel à l'aide personnalisée au logement. Cependant, lorsque l'emprunteur bénéficie de l'aide personnalisée au titre d'un prêt d'accession sociale ou d'un prêt conventionné, les mensualités du prêt à 0 % sont prises en compte dans le calcul de l'APL.

LA FIN DU PRET

La vente ou la donation du logement entraînent le remboursement intégral du capital restant dû au titre du prêt à 0 % au plus tard au moment de l'accomplissement des formalités de publicité foncière. Dans ce même délai, l'établissement de crédits ayant accordé le prêt principal doit être informé. En cas de succession, le capital restant dû au titre du prêt à 0 % doit également être remboursé intégralement. Il en va différemment seulement dans le cas où l'héritier est co-emprunteur de ce prêt et que, par hypothèse, l'assurance décès du défunt n'aurait pas remboursé l'intégralité du prêt.

Dispositif de sécurisation en cas de chômage Les ménages qui financent leur résidence principale à l'aide d'un prêt à 0 % et d'un prêt à l'accession sociale dont l'offre a été émise à compter du 1er avril 1999 peuvent bénéficier d'un dispositif de sécurisation. En cas de chômage, après l'écoulement d'une période de carence de 12 mois à compter de l'acceptation de l'offre de prêt, les mensualités de remboursement du prêt PAS et du prêt à 0% sont abaissées de 50 % pendant une période maximale de 12 mois. Cette durée peut être fractionnée en 2 fois au maximum. L'abaissement de 50% de la mensualité entraîne le report des échéances à la fin du prêt, les sommes devant être remboursée sur une durée égale au nombre de mensualités reportées. Si besoin est, ce droit se reconstitue au-delà de la 9ème année du prêt. Enfin, lorsqu'un couple co-emprunte, le dispositif de sécurisation s'applique dès lors que l'un des membres du ménage est au chômage.